石家庄大谈项目市场研究报告提报P.ppt

项目以北区小部分面积的主题公园拉动南区大面积水景高端居住社区，获得市场关注，达到“小马拉大车”、“四两拨千斤”的市场效应 销售分析：鉴于公寓产品具有较高的投资性，因此在城市核心区、商务氛围浓厚的区域，公寓产品的去化相对于普通住宅较快，购买群体以投资和办公为主。 供应分析—— 裕华区公寓供应量为26万平方米，占41%，万达广场等项目的入市极大增加了区域的供应量；桥西区有三个项目在售， 但项目体量大，供应为略次于裕华区；桥东区项目体量较小，总供应11.6万；新华区由于商务氛围较差，投资客较少，公寓项目供应量较少。长安区广安街CBD商务氛围浓厚，但区域内暂无在售公寓项目，供应量处于低位。 售价及客户分析——公寓售价持续走高，投资客对公寓产品投资增强 面积及户型分析：总价较低，适合投资的一居销售火爆，创新户型空间受到客户追捧 恒大城业主访谈：程女士——最关注品质楼盘，新政下追求一次性到位置业 业内人士访谈——恒大华府销售代表访谈 业内人士访谈——恒大华府销售经理 业内人士访谈——恒大华府案场策划访谈 区域认知：区域认知度较高，地缘性较强，隐性富豪较多，具备中高端客群基础 客户属性：石家庄购房客户以人、公务员为主，眼见为实特点明显，但同时具有风险投资意识 产品认知：对户型的实用性极为关注，同时逐步开始对外立面、园林景观、精装修、智能化等方面提出一定要求，客户对项目的“软实力”逐渐产生意识 整体规划：棕榈泉国际公寓占地面积为7万平米，总建筑面积三十万平米，包括11栋23层－33层的公寓楼；一座大型社区幼儿园；及一座商场和5000平米的高级会所组成的高档生活社区 产品形式比较单一，以高层为主，城市低密度住宅项目较少，说明还是以普通住宅开发为主，满足刚性需求为主，城市高端住宅产品还未大量出现。 裕华区，未来的城市新兴商圈，将会改变现在北国垄断的商业格局 桥西区项目，商业综合体，酒店、写字楼、公寓、集中商业构成 2010年全市公寓供应总量63.3万平米，去化44.6万平米，去化率达到70%，可见，在地段良好、商务或办公氛围浓厚的区域，公寓的需求市场也是很大的。 公寓市场发展尚不成熟，定位不明确，软性服务欠缺，服务品质和居住舒适度有待增强； 统一经营管理的纯投资性酒店式公寓还没有被市场认可，地段优越管理到位的自用性酒店公寓开始被市场认可 该项目去年九月份开始推广，计划今年八月初开盘，大概用一年的时候来蓄客，项目定位于城市高端住宅项目，但推迟开盘时间，我们分析原因之一可能是对市场的不自信，7月份出台的新国五条政策对于二三线城市影响较大，开发商预计市场观望情绪加重而推迟开盘时间。蓄客也为一期开盘做足准备，造成开盘当天的热销场面，实现造成供不应求的效果，实现快速销售。 这个项目的亮点在于商业街，打造成民国年代风格的文化长廊，增加了商业的特色，冠以主题商业的概念，即满足社区的商业需求，同时又有效地将回迁区与商住区分隔。回迁区与商住区在虽在建筑风格上是统一的，但产品的差别还是比较大的，比如说户型较小，楼间距也较小等等。 户型设计为城市主流户型，目标客群也是以本地刚需和改善需求为主 中央悦城和西美第五大道，色彩搭比较暗，尤其是西美第五大道，玻璃幕墙反而未能体现出项目的高品质，视觉感较弱 还是以水系为主，根据项目不同的风格定位，打造不同的水系景观，恒大在水系景观方面做得是最成功的，以景观先声夺人，激发购买者的感性消费心理 西美第五大道一期则是做出坡度水系景观，设有多处景观节点，人车完全分流，动静相宜 调研中我们发现，200平米对于石家庄的购房者来说是一个坎，对于大户型产品来说，200平米以下购房者接受度比200平米以上的接受度要高，如果以同样的价格，可以在鹿泉的买一栋别墅，舒适度和体验感是不同的，当然，城市住宅相对于郊区住宅在生活便利性方面还是要超强很多的 总体看来，大户型产品的市场去化比较慢，因为石家庄的购买客群是以本地为主，周边相关市县人群为辅，那高端人群是有限的，加上现在限购的影响 万达的装修标准，总之一切尽显高贵，产品力求做到极致，做城市的领军产品 整个项目综合容积率3.5，1#商业地块容积率4.5 随着开发项目的不断增多，开发商竞争力的激烈，市场也会出现越来越多的差异化产品供购房者选择，那么在对比的过程，也是购房者品味提升的过程，综合考虑项目的各个方面尤其是产品的附加值，而不是过去的单纯考虑户型问题了 商务氛围、居住氛围以及休闲氛围都非常浓厚，设计规划方面吸众家之长，在优越的地段打造商务精英居住社区，无论从内部园林设计还是户型产品设计方面，既达到 地王的不断出现，土地价格上涨，开发成本提高，销售价格也就水涨船高，销售价格的上涨还会持续。 * * 1号线与3号线线路将于今年下半年开工，这两条骨干线在老城区内，以省级行政办公为核心的次级中心形成十字交叉