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开发商”二次交房”若干法律问题分析 目前，由于全装修房的出现，开发商的交房方式出现了多样性的特点，主要是由原来将经政府相关部门竣工验收的毛坯房一次性交付给购房人，变成了将毛坯房交给购房人后，再进行装修并二次交付给购房人的过程，业内将这一模式称之为”二次交房”。在一些“售后包租”的商业地产项目当中，由于是开发商或开发商委托的公司进行统一租赁，将房屋交付购房人后再行交付房屋的情况更为普遍，在此，笔者通过此文，对”二次交房”可能存在的法律问题和法律纠纷进行分析，并提出自己解决问题的初步想法。 “二次交房”的成因分析 造成”二次交房”的主要原因有两个： 一是由于全装修房的出现，开发商本来可能在拿到竣工备案证和交付使用许可证（有的地方不要求）后，将房屋交付给购房人，但由于全装修房还需要一段的装修施工期，具备法定交付条件的房屋还不能直接交付给购房人，开发商为了不延误交房的时间，往往选择将具备法定交房条件的房屋先交于购房人验收，再收回房屋进行装修，装修完毕后二次将房屋交付给业主。全装修房是指在交付房屋前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位的新建商品房。从全装修住宅分类看，全装修住宅分为统一装修和菜单式装修两种模式。统一装修，是指房地产开发企业按照统一的装修设计、装修材料和设备配置，提供统一标准的装修。菜单式装修，是指房地产开发企业提供由不同的装修设计、装修材料和设备配置组成的成套方案，供购房者选定后，房地产开发企业按方案装修。第二种模式的全装修房，”二次交房”的问题更为普遍。 二是由于商业地产和旅游地产开发的售后包租模式盛行，导致了”二次交房”在商业地产和旅游地产开发中更为普遍。就商业地产来说，开发商将毛坯的房屋交给购房人后，再根据商场的招商规划进行装修，将房屋交给购房人或承租人验收交房。就旅游地产来说，多是旅游景点附近建造的公寓式酒店，酒店需要统一经营管理，在主体和工程安装完工后，开发商也往往会按照法定条件交给业主验收收房，并再与购房人或指定的装修公司与购房人签订合同对房屋进行装修，并进行售后包租。 “二次交房”新的法律问题及风险规避 1、“二次交房”交房时间确定问题分析 按照一般开发商预售房屋的操作，其签订房屋预售合同多以各地的示范文本为准，在此，笔者以《上海市商品房预售合同示范文本（2005版）》为例，说明”二次交房”时间确定应注意的一些问题。从该示范文本第十九条“房屋交付时间”约定看，我们来说明一下如何修改适用示范文本： 甲方向乙方交付该房屋应当符合下列第 种方案所列条件： （一）办理了房地产初始登记，取得新建商品房房地产权证（大产证），甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定交纳了物业维修资金； （二）取得《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定交纳了物业维修资金； （三） 甲方向乙方交付全装修住宅时，全装修住宅质量还应符合国家规定和本合同的约定。 第十九条 房屋交付时间 甲方定于 年 月 日至 年 月 日期间将该房屋交付给乙方，不可抗力除外。 乙方同意甲方可以提前交付该房屋，但最早不得早于 年 月 日，在此日期前，乙方有权暂不接受房屋交付，并且不承担本合同第二十二条约定的有关责任和义务。 就存在”二次交房”情况的开发项目来说，该示范文本根本未明确二次装修问题，如果直接适用该示范文本与购房人签约肯定是行不通的，故应当对第十九条“房屋交付时间”做相应的完善，可以考虑增加一款作为第三款：“按照本合同第十八条约定条件甲方将毛坯房屋交付于乙方后，乙方应当委托甲方或甲方指定的第三方进行装修，装修的标准和验收条件按照本合同约定执行，装修完毕后第二次交付的时间为 年 月 日。”加上这一款约定后，就可以减少由于交付时间理解不一致可能导致的法律纠纷。当然，二次装修的操作方式会有较大的不同，增加条款的具体内容应视情况而定，比如有的开发商要求购房人与第三方装修公司另行订立合同，可能会导致二次交付的主体发生变更，这里就应当明确装修合同的主体问题。再比如由于存在二次装修，购房人不能实际占用房屋，可能会存在交纳物业费计算起点的不一致，对这一问题也应当在合同中明确约定。就交付标志来说，示范文本一般是列举签署房屋交接书或交付钥匙，由开发商和购房人选择，上海市的示范本文第二十一条也有列举，如选择交钥匙应明确是装修之前验房收房的交钥匙。 2、交房标准与房屋验收问题分析 对于交房的标准，不管是作为开发商，还是作为购房人，明确的交房标准是减少装修房纠纷最为关键的一环，减少全装修房纠纷，合同约定一定要明确具体。“合同内容越细化，后期麻烦越少。”比如，交付标准中，小到厨具的品牌、规格、颜色，能约定的都要约定。开发商合同里写明，厨具是西门子的，这还不够。西门子的产品众多，是哪一种？是新款还是几