#房地产营销策划资料精选#2011年安顺市黄果树·朗宫项目一期策划方案@策划任立峰 .pptVIP

我们要找的不是消费者，而是郎宫主人！ 那么，在营销推广的过程中，除了明确项目产品的属性定位之外，我们还必须契合项目的属性定位，寻找一种特别的营销方式，以获得出奇制胜的效果。 因此，我们卖产品的前提，是先找人： 项目营销策略 项目品牌推广建议 通过营造的是一个亲自然居住环境，使其既能畅游“郎宫”丰富的自然风景、尽情享受“郎宫”的游乐设施的同时，又能阅尽这里独有的历史人文典故，最重要的是，你已然成为了郎宫主人，即可拥有郎宫以及郎宫旁边的无尽风景！ 何为郎宫主人？ 项目营销策略 项目品牌推广建议 主人的专利 把营销推广做成家常饭后的轻松调侃，把营销话题变成有趣的日常口语，把项目硬性卖点转换成软性话题。 那么，“郎宫”将成为一个有血有肉，内容丰富的朋友。 项目营销策略 项目品牌推广建议 感受世界级秘境之旅 旅游就在门口，出门就是名胜古迹，私享自然生活 合理营销 最终达成 三大目标 项目营销策略 项目一期营销目标 销售目标： 快速、有效的完成5.9万方的项目一期推量。 价格目标： 项目一期实现5050——8100元平方米销售价格 品牌目标： 建立公司的品牌内涵，缔造黄果树新价值、建设黄果树新未来的企业使命。 为黄果树·郎宫品牌做势，为贵州黄果树旅游度假开发投资有限公司未来项目奠定品牌基础。 入市时机的考虑因素 自身 工程进度 战略要求 资金回笼要求 小市场 同质产品市场 大市场 市场供求状况 政策背景 旅游季节 项目营销策略 项目入市契机 蓄势期 强势推广期 入市期 蓄势期（2012年3-5月） 销售道具完备（现场/工地/物料/培训） 强势亮相（2012年9月） 营销展示中心开放预知广告、SP活动、客户积累 强销期（2012年10-12月） 完成客户成交，媒体组合攻势 预热期 预热期（2012年6-8月） 测试媒体组合攻势 入市时机和价格策略 项目入市契机 先内部认购，再正式开盘 开盘首先进行内部认购，其他客户一率按照公开价格，实价销售 项目营销策略 项目入市契机 高价入市，虽然在销售前期的去化速度上有一定影响，但却容易突出房地产项目优秀品质，使客户感觉物有所值；同时，一定的价格差异也能吸引客户咨询，有利于树立楼盘形象和知名度； 郎宫品牌在市场还不成熟，在公众中的知名度有待于提高。高价高品质项目的投放将极大地有助于发 展商在客户中形成好的品牌效应。 入市策略 -高开稳走 整体价格入市采用高开稳走的策略，该策略从以下各因素考量，与本案有较高的匹配性。 入市策略 资金压力 版块供应量 产品稀缺性 竞争范围 市场政策背景 项目规模 推案量 推案节奏 高开要素 低 无 好 小 好 大 小,中 较慢 项目营销策略 项目入市契机 项目营销策略 项目销售方案 以什么样的方式进行销售，是加快整个项目资金回笼，取得预计利润的关键。根据前文的市场分析，现提出以下2套销售方案作为参考： Plan.1 返租产权酒店 我们将酒店划分为每一个单位（标准间、套件、豪华套间等）分别销售给投资者，同时委托聘请专业的酒店管理公司来经营管理，投资者按比例获得一定的投资回报，并拥有该房产50年的产权。另外投资者可获得每年免费入住15天（每个单位）的优惠待遇以及项目高端会所2万元代金卡。 投资者收益计算办法：总房款×事先约定的年回报比例（惯例为6—8%） 项目营销策略 项目销售方案 销售卖点： a.50年酒店产权 b.高端会所2万元代金卡（营销中心） c.每年固定回报8% d.产权增值空间 e.15天/年免费入住权 经济分析：以单位平均面积为40㎡/间 均价7000元/㎡ 共300个销售单位为例 单体总价：40㎡×7000元=280000元 年回报：280000元×8%=22400元 成本回收周期：280000元/22400元=12.5年 纯收益年限：50年-12.5年=37.5年 总收益：22400元×37.5年=840000元（不含产权升值收益） 年总分红所需金额：280000元×300×8%=672,0000 风险评估： 本套方案最大的风险在于日后酒店的入住率与投资者固定回报的问题，酒店的日后经营业绩目前还是未知数。如果酒店所产生的年收益不足以分配投资者的固定回报，这一部分亏损将由开发商承担。 项目营销策略 项目销售方案 Plan.2 纯产权式酒店+时空共享+增值回购 本套方案与前一方案的区别在于： 1.投资者获取收益的方式不同 2.投资者享有的15天免费入住权可在项