建设法规9房地产法律制度.pptVIP

主要内容 1、房地产法的概念及构成 2、房屋拆迁 3、房地产开发 4、房地产交易 第一节概述 一、房地产与房地产法的概念 1、房地产的概念 房地产是房产与地产的合称。房产是指固定于土地上的具有独立使用功能并有一定经济意义的房屋及其附属建筑物和构筑物。地产是指作为土地所有权或土地使用权的具有一定经济意义的土地。 2、房地产法的概念 房地产法是指确立和调整国家、集体、公民、法人及其社会组织在城市规划区内进行房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产管理，以及房地产使用、修缮、服务等活动中的地位和相互权利义务关系的法律规范的总称。 《中华人民共和国城市房地产管理法》于1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，1995年1月1日开始施行。 二、房地产法的体系 1、房地产法规体系 2、房地产法律规范体系 第二节房屋拆迁 一、房屋拆迁的含义 房屋拆迁是拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要而对在建设项目用地范围内，属于他人所有或使用的房地产权益，依照有关法律、法规和规章的规定而实施的依法转移房地产权益的行为过程。 二、房屋拆迁实施程序 1、提出拆迁申请 2、办理房屋拆迁审批与房屋拆迁许可证 3、签订拆迁协议 4、实施拆迁 5、监督检查 6、档案归档 三、货币拆迁安置 1、货币拆迁的概念 货币拆迁是指房屋拆迁人依照国家拆迁安置标准，对被拆迁人以货币支付形式对被拆迁人居住利益的一种补偿。 2、货币拆迁注意事项 （1）因地制宜确定货币拆迁政策 （2）货币拆迁应保护原产权人的利益 （3）拆迁评估科学性 （4）货币拆迁补偿要考虑土地区位的优劣产生的价值 （5）货币拆迁补偿应注意考虑一些其他间接价值 （6）拆迁安置时，必须签订好协议 四、房屋拆迁纠纷的处理 1、行政裁决 2、依法起诉 第三节房地产开发 一、房地产开发概述 1、房地产开发的概念和特点 房地产开发是指以土地开发和房屋建设为投资对象所进行的生产经营活动。 房地产开发的特点： 房地产开发是在国有土地上进行的； 房地产开发的内容是进行基础设施和房屋建设； 房地产开发是一项十分复杂的经济活动。 2、房地产开发的基本原则 严格执行城市规划； 经济效益、社会效益、环境效益相统一； 全面规划、合理布局、综合开发、配套建设； 依照法律或合同要求开发。 二、房地产开发用地管理 1、房地产开发用地的概念 房地产开发用地是指以进行房地产开发为目的而取得使用权的土地。 2、土地使用权出让 土地使用权出让的四种方式：协议、招标、拍卖、挂牌。 3、土地使用权的划拨 三、房地产开发企业 1、房地产开发企业的概念和特征 房地产开发企业是依法设立的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的法人企业。 房地产开发企业的特征： 具有法人资格的经济实体； 以营利为目的的经营性企业； 经营范围限于房地产开发和经营。 2、房地产开发企业的资质管理 房地产开发企业分为一、二、三、四等4个资质等级。 四、房地产开发项目管理 1、房地产开发的项目立项管理 2、房地产开发项目的设计与施工管理 第四节房地产交易 一、概述 1、房地产市场 从狭义上讲，房地产市场是指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所；从广义上讲，房地产市场是指整个社会房地产交易关系的总和。 房地产市场在内部结构上分为三级： （1）一级市场 又称国家土地市场，其主体是代表国家的地产管理部门。其任务是按照城市规划和土地管理法有关规定征用土地，将土地使用权出让给承担开发业务的企业；另外将国家所有的地产出租或出卖给单位和个人。 （2）二级市场 是房地产开发市场，其经营主体为各房地产开发公司，其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发，然后将开发出来的商品房出售给用地、用房单位或个人。 （3）三级市场 是房地产交易市场，表现为使用者之间的交易行为。 这三种市场模式相互联系、相互影响、相互促进。其中一级市场是二、三级市场生长、发展的前提和基础，起导向作用；二、三级市场是一级市场的延伸和扩大，起繁荣市场和促进市场发展的作用 2、房地产交易的概念与特点 房地产交易是指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 房地产交易特点： 交易对象的特殊性； 交易行为的要式性； 交易中的“房地处置一体性” 交易的易受限制性。 二、房地产转让 1、房地产转让的概念 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的法律行为。 2、房地产转让的条件 （1）房地产转让的禁止条件 （2）允许房地产转让的条件 3、房地产转让的程序 三、商品房预售 1、商品房预售的概念 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房款的行为。 2、商品房预售的条件 3、商品