第六章 房地产市场周期运行规律分析.pptVIP

第六章 房地产市场周期运行规律分析 第一节 房地产周期的概述 一、房地产周期的含义 房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，循环往复的复苏—扩张-收缩-衰退四个环节。 房地产周期主要特征： 1、具有相似的波动模式 2、具有相似的波动传导机制 3、具有不同的波动频率、幅度和持续时间 二、房地产周期存在的原因 （一）宏观经济因素 1.经济增长 （1）库茨涅茨：国民经济增长增长率和房地产业发展状况存在高度的正相关 （2）房地产周期波动和宏观经济周期波动密切相关 （3）房地产周期略早于宏观经济周期 （4）传导机制：房地产价格的需求弹性和收入弹性 2.国民收入水平 （1）国民收入水平变化，通过收入弹性传导影响房地产消费和投资需求。 （2）收入变动从两个方面影响房地产需求： 一是影响支付能力，二是影响对财富积累的预期 3.通货膨胀 （1）通货膨胀因素影响房地产名义价格与真实价格变动，从而导致房地产经济运行出现相应变化。 通货膨胀率和房地产价格之间存在正相关关系 （2）通货膨胀因素影响房地产资产的保值与升值功能发生变化，进而影响房地产经济运行发生周期波动。 （二）微观经济因素 1.供求关系 （1）不仅包括房地产自身的供求，也包括房地产关联行业的需求 （2）成为直接或间接影响房地产周期波动的主要因素 2.市场信息不对称 3.市场主体心理因素 4.房地产市场的运行特征 （1）房地产是房产和地产结合于一体的产业部门，横跨生产、消费和流通领域。 （2）循环周期长 （3）行业众多，管理复杂 3.房地产市场呈现不完全竞争和不完全开放的特征 第二节 房地产周期运行过程 1.复苏阶段 1）供给严重过剩，新增量为零或者极少 2）需求开始缓慢增长 3）租金从稳定状况向上涨状况转变 4）空置率达到顶峰 2.扩张阶段 1）供给增加，房地产投资增长率、新开工面积增长率均加速增长 2）需求疯狂增长，投资、投机和自用需求在短期内叠加 3）租金和房地产价格快速增加，期房、楼花价格逐渐与现房价格持平并超过现房价格、三者差距日渐拉大。 4）空置率达到自然空置率水平，时间很短，逐步达到周期最低点。 3．收缩阶段 1）供给增加，挂牌出售数量呈现加速增长趋势 2）需求结构发生变化，投机需求减少 3）租金和房地产价格由涨转向跌 4）空置率逐步增长达到新的自然空置率水平 4．衰退阶段 1）供给新开工项目减少和停止，由于时滞作用，但新开盘大量涌入 2）需求急速下降，自用需求观望 3）租金下降，房地产价格下降，甚至部分跌破成本价，烂尾楼普遍出现 4）空置率达到新的最高点 第三节 美日房地产周期特征分析 一、美国房地产市场周期特征 二、日本房地产市场周期特征 第四节 我国房地产市场周期运行规律