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房地产企业融资模式及法律实务 一、房地产企业资金来源 1、自有资金 2、银行信贷 3、销售款 4、建筑商垫资 5、信托 6、私募股权基金 7、上市 8、二十八种融资方式 二、中国房地产金融政策演变 一、信贷政策：121号文《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》2003年6月5日 未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款 自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30% 不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款 二、信托政策： 1、212号文件《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》 2005年8月28日 项目“四证”齐全、 开发企业具备二级以上开发资质、 项目资本金比例不低于35%， 中国房地产金融政策演变 2、《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》(银监发[2006]54号)(“54号文”) 　　54号文进一步规范了信托公司的房地产贷款业务，首次明确将“投资附加回购承诺等方式”视同间接发放房地产贷款进行监管。 3、 《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》(银监办发「2008」265号)(“265号文”) 　　265号文重申了212号文在四证、二级资质、项目资本金三个方面的要求，扩大了对间接贷款融资的监管，明确了投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式属于间接发放房地产贷款，应符合直接发放房地产贷款的条件。 4、 《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》(银监发[2009]25号)(“25号文”) 最近一年监管评级为2C级(含)以上、经营稳健、风险管理水平良好的信托公司，在向房地产开发项目发放贷款时，可只要求项目取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证(“三证”)，并可对房地产开发企业的资质不作要求。同时，25号文明确了对房地产开发企业开发资质的认定可以以房地产开发企业的控股股东资质为准。严禁信托公司以商品房预售回购的方式变相发放房地产贷款。 中国房地产金融政策演变 5、 《中国银监会关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》(银监发[2009]84号)(“84号文”) 规定信托公司不得将债务性集合信托计划资金用于补充项目资本金，以达到国家规定的最低项目资本金要求。进一步提高了对投资附加回购承诺的认定标准，除明确包含投资附加关联方受让的情形外，将投资附加无关联第三方受让的情形也进行了限制。 2009年5月25日起，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30% 6、《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》(2010年2月11日) 　　明确停止执行25号文中对监管评级2C级(含)以上、经营稳健、风险管理水平良 好的信托公司发放房地产开发项目贷款的例外规定。信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3：1。信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。 　　该文件规定了“实质重于形式”的监管原则，以“杜绝信托公司以各种方式规避 中国房地产金融政策演变 7、中国银监会关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知 银监通[2010]2 号 一法两条例： 中华人民共和国信托法2001年10月1日50号 信托公司管理办法 2007年3月1日 信托公司集合资金信托计划管理办法 2009年第1号：第五条第三项 “单个信托计划的自然人人数不得超过50人，合格的机构投资者数量不 受限制”，修改为“单个信托计划的自然人人数不得超过50人，但单笔委 托金额在300万元以上的自然人投资者和合格的机构投资者数量不受限 制。” 中国房地产金融政策演变 三、银信合作的规定 1、2008年12月9日《中国银监会关于印发银行与信托公司业务合作指引的通知》（银监发〔2008〕83号）银信理财合作是指：银行将理财计划项下的资金交付信托，由信托公司担任受托人并按照信托文件的约定进行管理、运用和处分的行为。 2、2009年7月6日《中国银监会关于进一步规范商业银行个人理财业务投资管理有关问题的通知》（银监发〔2009〕65号） 3、2009年12月16日《中国银监会关于进一步规范银信合作有关事项的通知》（银监发〔2009〕111号） 4、2009年12月23日发布了《中国银监会关于规范信贷资产转让及信贷资产类理财业务有关事项的通知》（银监发〔2009〕113号） 5、 2010年8月10日发布了《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项