社区商业规划方案11.2.pptVIP

邻里中心概念 邻里中心（neighborhood center），是源于新加坡的新型社区服务概念，其实质是集合了多种生活服务设施的综合性市场。邻里中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中心”，围绕12项居住配套功能“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式”的服务。邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”进行功能定位和开发建设。 在中国主要兴起于苏州、上海等地，目前东北区域并没有纯正的邻里中心商业形态。但是在天津，唐山有邻里中心的运营。 邻里中心概念 概念：“邻里中心”是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。“邻里中心”是指邻里单位中的公共中心，包括商业、医疗、图书馆、教堂等公共机构。“邻里中心”这个概念产生于上个世纪60年代的新加坡，意即国内所说的社区服务中心。 规划及布局：每个邻里组团配置一个邻里中心,每个居住区包含6－7个邻里组团，每个邻里组团拥有4－8幢住宅，约1000－2000户。 功能：邻里中心包含了一个商业服务中心，以组团内居民的日常服务活动为对象，和整个城市的中心商务区的功能相交叉。日常的生活服务可在小区内解决，而商务活动主要集中于中心商务区CBD，可以避免发展中国家CBD过于拥挤及商业衰落的情况。 嘉和丽园邻里商业定位 租户类型 递增频率 递增幅度 小面积 每1-2年 5%-12% 中等面积 每2-3年 3%-5% 大面积（主力店及次主力店） 每3-5年 3%以内 租金递增频率及幅度——市场一般情况 2012-2013年 2014-2015年 2015年以后 一般商户 0% 年递增5% 年递增6% 生鲜超市 0% 年递增8% 年递增10% 购物中心 0% 年递增3% 年递增5% 本项目递增频率及递增幅度估算（保守估算） 2012年 2013年 2014年以后 入住率 80% 85% 90% 购物中心部分入住率估算 2012-2013年 2013年以后 一般商户 0% 年递增8% 生鲜超市 0% 年递增15% 购物中心 0% 年递增6% 本项目递增频率及递增幅度估算（乐观估算） 租金递增幅度与入驻率分析 嘉和丽园邻里商业推广思路 eBiz Consulting eCreative Contents eBiz SI Solutions 销售方面 （3） （4） （5） e-CRM function Adaptation Analysis Data Gathering 针对不同业态确定项目销售策略 以利于销售为原则重新分割商铺 带租约销售与不带租约销售分离 市场为导向制定价格及返祖政策 考虑到政策的不确定性及春节跨度较大，建议春节前抢开一次认购 项目体量小，建议广告推广与促销活动相结合，配合销售快速去化 嘉和丽园邻里商业推广思路 （3） （4） （5） 推广策略 广告推广+促销活动 节点控制 第一阶段： 以项目独特属性为切入 点，以招商为载体，塑造 项目形象 第二阶段： 结合招商成果，加强产品 卖点推广 广告 推广促销 结合开盘节点，逐步 释放优惠政策 开盘促销 以促进成交为目的 实施有力的优惠 促销 嘉和丽园邻里商业推广思路 筹备 蓄水 预售 开盘 嘉和丽园邻里商业推广思路 销售节点拆分 10月 11月 12月 1月中上旬， 根据收筹情况，开盘销售。 多次排摸客户，测试心里价格预期以及对返租政策的反馈。 根据客户接收的情况以及价格排摸情况， 报价格区间进行落户认筹。 认筹金额5万/套（存单），进一步梳理客户。 售楼处进场， 全面接待客户， 积累意向客户 嘉和丽园邻里商业推广思路 关于返租及统一经营的考虑 鉴于返租牵扯的面较大，返租的形式、返租的时间对公司而言，对客户而言都需要慎重对待。 建议分两步进行。 客户积累阶段。 宣称统一推广、统一招商、统一经营。但不报具体的返租形式。 同时测试客户的意向 客户认筹阶段。 根据客户的意向、试招商的情况，制定具体的返租策略。 认筹阶段，对外报具体的返租策略。 嘉和丽园邻里商业推广思路 初步返租策略考虑（待定） 3 + 2 + 10 6%*3=18% 抵扣总房款 第4、第5年每年1月和7月各3%回报客户； （年保底6%） 第6-10年，将利润额90%返还客户； 注：具体返租政策根据客户排摸的情况而定，在认筹开始时最终公布。 嘉和丽园邻里商业推广思路 附件：邻里中心业态配置表（参考） 零售业态 必备性 店铺数量（家） 单店建筑面积（㎡） 适合规划区域 备注 零售 生鲜超市 10 1 2000-3000 F1-F2或F2-F3 主力店 药店 10 1 100-200 F1 24