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2012-3-12 主要内容 第五章 剩余法 第一节 剩余法的基本原理 第二节 剩余法的程序与方法 第三节第三节 剩余法应用实例剩余法应用实例 中国地质大学（北京） 主讲人：张建军、付梅臣 E-mail: zjj_19825@ 第一节 剩余法的基本原理 一、剩余法的概念 一、剩余法的概念 剩余法(residual method)是在估算开发完成后不动产正 二、剩余法的理论依据 常交易价格的基础上，扣除未来不动产正常的开发成本(如造地 费、建筑物建造费等)、利息、利润、税收等费用后，以剩余之 三三、剩余法的特点与适用范围剩余法的特点与适用范围 数来确定估价对象不动产价格的一种方法。剩余法又称假设开 四、剩余法的计算公式 发法(the hypothetical development method)、倒算法、残 余法或余值法。 假设开发法的本质是以房地产的预期开发后的价值为导向 求取估价对象的价格。 二、剩余法的理论依据 二、剩余法的理论依据（续） 假设某开发商面对某块可供开发利用的地块，那么他愿意 为了获取这一地块，开发商首先要仔细研究待开发地块的 出多少钱来购买这块土地呢?很明显，他购买这一地块并不是 内外条件，如坐落位置、面积大小、形状、周围环境、规范限 供自己使用，而是通过开发后出售为其赚取利润。他很清楚希 制条件等，以便分析该地块在规划许可范围内最适宜的用途和 望得到这一地块的人不止他一个，他们也都有同样的动机，面 最大开发程度最大开发程度；；然后根据目前的房地产市场状况然后根据目前的房地产市场状况，，预测建筑完预测建筑完 竞争 他 块 发 对竞争，他期望从这地块开发 成后价格，以及为完成这一开发所需花费的建筑费、设计费、 中得到的利润不低于别人希望 相关税费、各类预付资本的利息和开发商应得的正常开发利润。 得到的平均利润，否则他宁愿 把这笔资金投到其他方面。也 有了上述的分析和测算，开发商就能知道了他可能为取得这块 就是说，该开发商希望能从这 土地所支付的最高价格是多少。很明显，这个最高价等于开发 一土地开发中获取社会上房地 完成后的不动产价格扣除开发成本和相应利息、利润等之后的 产开发的一般利润即可。 余额。 1