物业管理管作分离模式的探索――上海科瑞物业的实证分析.pdfVIP

erformanceExcellence 一 一一——i—_——一i—— l；1．心纬{舣 物业管理 “管作分离模式的探索 ——上海科瑞物业的实证分析 夕张一民 上海科瑞物业管理发展有限公司(以下简称科瑞 动密集型行业而被社会看低。 物业，或公司)是上海绿地集团控股．经营者持股的 二、初次导入“管作分离” 一家专业物业管理公司，是在原上海绿地物业管理公司 (1 995年-2002年)改制的基础上于2002年1月18日重新公司首次导入“管理分离”模式是在市场要求下实 注册成立的。自2006年开始探索管理层与作业层分离的施的。那时，公司接管了上海一个静安区的大型高档社 物业服务运作模式并取得了可喜的成效。在此对公司过 区．物业管理面积达27万平方米．先前开发商委托的某 去四年所作的物业管理”管作分离”模式及其企业标准 物业公司因种种原因无法维持小区和谐而主动退出。 的探索研究与实践作一回顾。 公司从确定接手到完全接管．过渡时间仅有八天。仅 是按照物业合同约定的140名年轻专业的保安人选就让人 一、物业管理“管作合一”模式的形成和现状 我国最早引入物业管理概念的城市是深圳，1981年3 可以说．按原有模式任何企业都将束手无策!为此公司将 月．深圳成立第一家物业管理公司。在当时的历史条件 这项工作发包给了一家保安公司，对方在郊区设有集中的 下，深圳建立的物业管理理念是革命性的，其“管作合 保安生活基地，并用大巴接送保安上下班。这样的举措， 一”的管理模式对深圳也是最有效的。 是任何一家物业公司和物业项目都无法独立去做的，也是 十年后．上海，北京等城市也先后有了物业管理公 无法单独承受得了这样的运行成本的!只有规模化，集约 司．并已经逐步发展为一个有3万多家企业．从业人员达 化了的专业保安公司能做到!这一尝试．让公司看到了作 数百万之众的物业管理服务行业。然而．十年的体验使 业层的专业化运作已经出现并且将成为一种趋势。 公司越来越感受到这种“管作合一”的管理模式难以持 问题的妥善解决．使公司感到物业管理的发展需 续发展下去。 要适应市场的要求。随后，公司了解到，海外的物业管 实践表明，在“管作合一”模式下，物业管理企业 理企业管理模式本身就是专业分工模式．比如在我国的 既要做管家，又要做保姆．陷于庞大的人事管理与专业 台湾．保全公司．保洁公司、绿化公司．机电维护公司 培训事务瓶颈中．因苦于应付不仅综合管理服务不到位 非常健全．物业的具体服务事务都由这些专业公司去落 而且专项服务的质量也不尽如人意。 实，而物业管理企业就是受业主委托去监督这些专业服 对物业管理企业而言， “管作合一”模式存在的不 务企业按合同约定履行职责，去代业主履行相应的义务。 足主要表现在：一是物业项目管理人员难以具备各项专 可以说，物业管理的本来面目是“管作分离”的!因此． 业管理事务的综合能力；二是庞大的人事管理投入使物 公司确定走大多数发达国家和地区普遍采取的专业化． 业管理企业陷于低效率运行状态；三是物业管理成为劳 社会化．市场化服务的道路。 0 f 62l然，o啊u02’正曩啊6“w