不动产居间合同纠纷实务问题探析.pdfVIP

免费法律咨询3分钟100%回复 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 /souask/ 不动产居间合同纠纷实务问题探析 所谓居间合同，是指当事人双方约定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，为他方报 告订立合同的机会或者为订约提供媒介服务，委托人给付报酬的合同。近年来，随着房地产二级市 场的活跃和繁荣，委托人通过中介公司以居间的方式进行房地产交易已成为一种普遍方式，而由此 引发的纠纷也迅速增多。实务中，主要存在以下法律问题： 一、如何认定“居间人已促成合同成立” 案例：被告(委托人)经原告(居间人)居间介绍，与出让方甲公司(案外人)签订了《在建项目转 让协议》，受让甲公司开发的一在建项目。当时被告知晓甲公司与另一受让方乙公司(案外人)就同 一项目签订的转让协议尚未解除。后乙公司向上海市第一中级人民法院提起诉讼，诉请甲公司履行 双方签订的在建项目转让协议，本案被告作为第三人参加了诉讼。诉讼中，本案被告与乙公司就其 给予乙公司一定的经济补偿从而取得系争项目开发权达成协议。上海市第一中级人民法院经审理判 决：甲公司与乙公司签订的在建项目转让协议有效;本案被告与甲公司签订的转让协议无效;同时判 决该项目土地使用权变更为本案被告。判决后，甲公司不服提起上诉。二审中，有关当事人达成了 新的补偿协议，甲公司撤诉。本案原告遂诉请被告支付居间报酬216万元。 一种意见认为，原告促成被告与出让方甲公司订立的合同虽然被确认无效，但被告实际取得了 系争工程项目的开发权，相关当事人达成的协议只是对价格的重新确认，应当认定原告促成被告与 免费法律咨询3分钟100%回复 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 /souask/ 甲公司签订的转让协议已经成立。故应支持原告的诉请。 另一种意见认为，依据已经生效的判决书可以确定，原告居间介绍签订的合同系无效合同，该 合同自始就没有法律约束力，故不能认定是已成立的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支 付报酬。故应当驳回原告的诉讼请求。 笔者认为，认定“居间人已促成合同成立”，必须同时满足两个条件：一是合同的成立与居间 人的活动有因果关系;二是居间人介绍签订的合同应当是依法成立的有效合同。“居间人促成合同成 立”，顾文思义，要求该合同的成立是因居间人提供了订立合同的媒介服务而促成的，即该合同的 成立与居间人的活动有因果关系。如果委托人最终不是因居间人介绍签订的合同而取得了系争标 的，我们就不能以该结果推断出“居间人已促成合同成立”之事实。上述案例中，原告居间介绍签 订的合同已被法院生效判决确认为无效，被告并非因该合同、而是因其与案外人达成的协议而取得 了系争项目，有关当事人达成的补偿协议不能推翻生效判决所确认的事实，故不能由此结果得出“居 间人已促成合同成立”之结论。虽然合同成立与合同生效是两个不同的概念，合同法也没有明确规 定居间人促成订立的合同应当具有法律效力。但在居间法律关系中，居间人是为委托人服务的，这 种服务表现为报告订约的机会或为订约的媒介，其目的在于通过居间活动取得报酬。而委托人的目 的在于通过居间人的服务，与对方就某一事项达成协议。只有居间人的活动达到目的了，委托人才 负有给付报酬的义务。因此，居间人的活动只有促成委托人与第三人之间建立起有效的合同关系才 有意义。因此，笔者认为，居间人促成订立的合同应当是依法成立的有效合同，这样才符合居间合 免费法律咨询3分钟100%回复 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 /souask/ 同的法律特征及合同法关于居间合同条款的立法本意。 二、居间人未促成合同成立是否可依约主张违约金或服务费 案例：原告(居间人)与两被告(委托人)签有《房地产买卖居间协议》，约定两被告分别委托原 告出售、购买被告一之房屋;协议第九条约定，如果两被告未能履行有关条款，致买卖合同无法签 订的，违约方或合意解除方应向原告支付数额相当于佣金的服务费54600元。后因被告二办不出贷 款，两被告