房地产基础知识(第四期).pptVIP

房地产市场解释 房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场。 房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。 房地产一级市场是国家作为城市土地所有者直接参与经营的城市房地产市场，由国家垄断的。 其主要特点是：国家是一级市场的核心，是最重要的市场主体，所发挥的特殊和重要的作用决定了房地产一级市场的垄断性、计划性和产权变动的单向性。 房地产一级市场可细分为四个专业市场： 　　 1.征地市场，根据城市发展需要，国家可以依照法律规定对所有土地实行征用，征地补偿费实质上是土地的“出售”价格。 　　 2.拆迁市场，对旧城开发的拆迁问题，国家依法收回被拆迁单位的土地使用权并进行拆迁安置，对未到期的土地使用权收回时必须进行补偿。 　　 3.土地批租市场，国家将较长年限的城市土地使用权一次性有偿出让给城市土地使用者，使用者按合同规定一次性交纳整个出让年限内的土地使用权价格；也可将土地使用权出让给房地产开发企业，由其完成房地产开发后再转让给最终使用者。其出让方式带有较强的竞争性。 　　 4.年租市场，国家以划拨方式取得土地使用权的土地使用者。使用者以土地使用费(税)的形式向所有者交纳租金。 房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。 房地产三级市场，是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。 房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利，包括房地产所有权和房地产他物权。 房屋的所有权 　　房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利。 土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补请地价后可以继续使用。 时间，每天得到的都是二十四小时，可是一天的时间给勤勉的人带来智慧和力量，给懒散的人只留下一片悔恨。——鲁迅