农用土地价格初步研究——温帅l用地案例分析市农.pdfVIP

文章编号：1000—0690(2000)01 0065 07 西一7／ 农用土地价格初步研究 — — 温帅l市农用地案例分析 陈 浮，彭补拙 (南京大学城市与资源学系．江苏 南京 210093) 摘要：根据农用土地竹格特征．选择适当的方法和评估的具体操作是研究重点，为此建立农用土地类型、等级、基准 地价及变幅的价格体系．为农用土地漉转、土地税收等提供依据．促进耕地保护和利用格局调整。并在温州市农用 土地管理中实践．有利于深化土地有偿使用制度改革．建立、健全农村土地市场，强化农用土地资产化管理。 荤图嚣类拳 豢鬻罂 夕彩手缪 近 10年城镇土地有偿使用的实践逐步完善了 垦荒地、滩涂等一切土地 【“】。本文研究正基于此。 城镇土地价格体系 I【-6]，但在广大农村，由于土地 农用土地价格体系是指在一定区域范围内，以乡村 市场不发育，农用土地价格评估的特殊性等原因，农 为单位，分等定级为基础 ．估价为手段，建立农用土 用土地资源评估理论与实践滞后f7】。虽然有学者 地等次、级别、基准地价及变幅．控制农用土地的承 对农用土地价格评估的理论和实践作 了尝试性研 包、转包、出租、抵押、作价八股和征用等价格，实现 究”。…，但是一套完整的农用土地价格体系远未建 区域内不 同地域农用土地价格的阿络对比，反映区 立。然而这个任务十分迫切，尤其是近几年在发展 域农用土地质量的相似性和差异性．为科学地管理 经济的旗号下，外延式的城市发展使得城区迅速扩 农用土地提供服务。 大，农地逐年减少，集体土地所有权益受损，正常的 土地价格 “无非是 出租土地的资本化的收 市场运作受到影响 【“】。尽管上述现象的原因是多 入”“”，农用土地亦不例外。(1)土地的收益是确定 方面的．但 占用城郊土地代价低于城市 内部土地的 价格的基础。农用土地生产力、生产成本、利用方式 取得价格，加上缺少政策 、法规的限制是造成上述现 因地而异也决定了农用土地价格的干差万别．这是 象的重要原因之一．英美等国的教训早 已证实 ““。 农用土地不同于城镇土地之处，也是农用土地估价 其外，无价格的农村土地使用制度 已经不利于土地 的重点和难点[”’；(2)农用土地价格的不确定性。 流转 、规模经营和土地税收，正所谓 “从解决实际问 不同区位的土地均存在着转化的可能，导致价格预 题这个观点出发，基准价格是改变政策的唯一可用 期不断变化。土地的供求更与国民经济的发展息息 工具”““。因此，迫切需要建立一套完善的农用土 相关，经济波动直接影响着农用土地价格；(3)农用 地价格体系来有效地调控短期性、破坏性的土地开 土地价格是其它一切用地价格的基础。更具体地 发，实现土地资源优化配置，促进土地市场规范化、 说，一切非农用地的地租都是由真正的农业地租所 法治化。 调节的【”】。园、林、非农用地在缺乏买卖实例和收 益资料时，均可参照农用土地价格来推算，必要时还 1 农用土地价格的一般理论 可酌情加权处理。 农用土地一般包括城镇 、村庄、独立工矿区内可 1．1 地租理论 用于农业生产的耕地、园地、林地、养殖水面以及可 地租是直接生产者在使用土地过程中所创造的 财富上交给土地所有者 的部分，是土地财产权实现 有明显收益的土地价格。一般公式为：土地价格= 的经济形式。因此，地租是以产权为前提条