我国房产税开征及其影响分析.docVIP

我国开征新房地产税对各利益主体的影响 【文】 贾彦乐 [1] 据有关人士透露，我国房地产税收改革将不降低我国现行税制下的总体税负，更注重将原来在开发环节征收的税改到保有环节征收。 房地产税会加重居民负担吗 -------------------------------------------------------------------------------- 2005年03月30日 11:26 南方日报 　　话题缘起日前财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时明确表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。这表明在中国人民银行频频使用信贷手段控制房价过快上涨、消除房地产市场泡沫和风险之后，财政税收调控手段即将出手，政府决心运用“组合拳”对房地产市场进行积极干预，解决目前我国房地产市场的相关问题。那么，开征房地产税到底对房地产市场将产生什么影响，能否遏制目前过高的房价和旺盛的房地产投机？是否会加重普通购房者的负担？怎样在打击投机者的同时保障普通购房者的利益？我们特约有关专家发表看法，供读者参考。 　 　开征房地产税的利弊 　　 方建国(作者系中山大学岭南学院副教授) 　　党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中已明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。”3月20日财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时明确表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。由此可以看出，我国将强化对房地产持有阶段征税，这是今后我国房地产税制改革的方向。　 　　费大于税限制了税收对房地产业的调节作用 　　我国现行的房地产税费体系的主要特点，一是“税费并立、费重税轻、以费挤税”，费大于税限制了税收对房地产业的调节作用。二是重转移轻保有。西方国家的房地产税属于地方税体系，是地方财政收入的主要来源；我国房地产税虽然也主要属于地方税体系，但并没有构成地方财政收入的主要来源。其原因并不复杂，一是目前房地产税收体系的设置已经落后于房地产市场发展的状况，许多可以征收的税目还没有开征(典型的就是房地产保有税)；二是地方政府从土地出让和房地产各种收费项目中获得的财政收入远远大于从房地产税收中所获得的收入。因此，“明租、正税、清费”将是房地产税费改革的基本方向。 　　可以纠正地方政府片面追求经济增长率和形象工程的利益动机 　　现阶段开征物业税(对房地产的保有阶段征税)的有利方面是显而易见的。首先，它可以纠正地方政府片面追求经济增长率和形象工程的利益动机。这几年，全国1000多个城市均大力推出“城市经营”，进行圈地运动。与“经营城市”相对应，逐渐发明了所谓“土地储备”制度。据统计，通过土地转让，全国累计收取土地出让金近5000亿元。土地收益成了地方政府的聚宝盆。而“明租、正税、清费”的税费改革政策将一次收取的土地出让金，改为年租形式或土地税形式，可以规范政府行为，使政府真正贯彻“执政为民”的执政理念。其次，房地产税开征后，目前开发商一次性缴纳的土地出让金将转为缴纳少量土地补偿金。有的学者建议，可采取招标、拍卖、挂牌等方式选择开发商。开发商拿到土地后，政府给予其三年开发周转期，开发期限过后，售出的房地产部分由购房者逐年缴纳房地产税，未售出部分则应由开发商缴纳房地产税(包含地租、地税)。这样，不但可以限制发展商囤积土地的行为，抑制投机、平抑房价，也有利于中低收入者解决住宅问题，并有利于合理利用有限的土地资源。另外，政府对中低收入者的自用房地产还可制定相应的物业税税收减免政策，减轻中低收入者的居住成本，从而达到社会公平和效率兼顾。再次，可以将地方政府官员“向上”负责的激励机制改变为“向下”负责的激励机制。征收房地产税应与其他的地方政府财政收入制度改革同步进行，地方政府财政收入应主要依靠地方税收。这样，地方政府官员就愿意听取市民的意见，所推行的政策也会照顾大多数市民的利益。 　　短期内可能增加城市居民的居住成本，造成房地产市场波动 　　当然，现阶段开征物业税也有不利的方面。一是由于地方政府财政收入制度改革和其他相关配套措施出台没有同步进行，短期内可能增加城市居民的居住成本，造成房地产市场的波动。房地产税制改革，应该从税率、税金、税种、免税范围等全面考虑，而不仅仅是开征物业税。二是物业税政策制定的透明度不高，相应的政策和学术研究不够，地方政府官员和市民对该项政策的认识不充分，对该项政策的实施将产生不利的影响