我国一般购屋贷款提前清偿之实证分析.docVIP

中華民國住宅學會2001年年會 論文研討會 我國一般購屋貸款提前清償之實證分析 作者：劉展宏 中華民國九十年一月十三日 我國一般購屋貸款提前清償之實證分析 劉展宏* 摘要：提前清償之研究對銀行資金之流動性至為重要，且對未來不動產抵押債權證券化的施行亦具有關鍵性的影響。本文主要在探討一般購屋貸款(conventional resident mortgage)借款人選擇提前清償行為之影響因素。由於本文係探討影響借款人選擇提前清償機率的因素，將提前清償與否視為二項的不連續選擇，本文利用台灣土地銀行之資料，先以因素分析，找出特徵因素後，再利用Logit模型進行實證分析。結果顯示：借款人選擇提前清償受到貸款條件因素、住宅價格因素及住宅特徵因素的影響。 關鍵詞：一般購屋貸、提前清償、因素分析、Logit模型。 我國一般購屋貸款提前清償之實證分析 壹﹑前言 我國金融機構自民國55年3月辦理購屋貸款以來，迄今已有三十餘年的歷史。在這30年當中，臺灣房地產已歷經三次較大的景氣變動，促成房地產價格節節上升，甚至飆漲，直接影響購屋者的負擔，購屋資金越來越龐大，使購屋者愈來愈需仰賴金融機構長期性的購屋貸款。依據中央銀行之資料顯示，至民國89年6月止，購屋貸款之餘額為新臺幣二兆四仟六佰四十億元，若與77年7月的三仟一百三十億元比較，成長7.87倍，平均每年約成長18.76﹪。由此可見購屋貸款資金需求之殷切。因此，近十年來，不論財政部或金融業者，都積極研究開辦不動產抵押權證券化之可行性，擬藉以吸收長期性之資金，作為購屋貸款之長期性資金來源。惟攸關不動產抵押權證券化訂價與投資人估算投資不動產抵押權證券報酬率之「提前清償」(prepayment)問題之研究文獻，國內仍付諸闕如。 「提前清償」是購屋貸款人加速償還貸款，「提前清償」對金融業或不動產抵押債權證券之投資者而言是一種風險。提前清償風險(prepayment risk)會使金融業者發生資金流量與利息收益不確定的風險。借款人隨時提前清償，不僅影響住宅金融業(Philips etc.,1996)，並會提高利率貼水(premium)的風險、提高金融業資金成本的負面效果(Sirmans Benjamin，1990)。提前清償風險會使不動產抵押債權證券發行者及投資者無法預測到期日，現金流量不確定，投資報酬率也無法估算。故對購屋貸款提前清償之研究，則顯得益形重要。 本文所謂提前清償是指借款人在借款期限未到期前加速將借款全部清償完畢。提前清償包括：單純的將購屋貸款提前清償完畢、貸款後借款人需要資金時辦理「借新還舊」(refinance)的提前清償及因違約而由金融業向法院聲請拍賣抵押物取償(foreclosure)的提前清償。研究抵押貸款提前清償的主要作用有二：一是藉以瞭解抵押貸款提前清償的原因；一是應用該知識來從事抵押貸款債權證券的評價工作(Hu，1990)。 本文主要目的是在探討國內購屋貸款提前清償的情形，以及影響借款人選擇提前清償行為的顯著因素。本文將透過敘述統計方法、因素分析及利用Logit模型進行實證，藉以瞭解國內購屋貸款提前清償之情況，使能達成研究抵押貸款提前清償的基本目標，做為銀行徵信、授信業務及國內發展不動產抵押貸款債權權證券化之參考。 本文分為五個部份：除第一部份前言外；第二部份為相關文獻回顧；第三部份分析國內購屋貸款清償情形；第四部份為建立實證模型；第五部份為實證結果分析；第六部份為結論。 貳﹑相關文獻回顧 國外研究抵押貸款提前清償已有20多年的歷史，相關的文獻研究相當豐富，各學者專家在做提前清償的實證研究時，選取不同的變數與實證研究方法，所得結果亦略有不同。 研究抵押貸款提前清償的實證方法有：普通最小平方法(OLS)(Curley andGuttentag,1974)、兩階段選擇權評價模型(two-state option-pricing model)(Hall，1985；Giliberto and Thibodeau，1989)、比例存活模型(proportional hazards model)(Green and Shoven，1986；Giliberto and Thibodeau,1989)、比例存活模型與最大概似方法(method of maximum likelihood)(Schwartz and Torous， 1989)、Logit模型(Navratil，1985；Heuson，1988；Zorn and Lea，1989； LaCour-Little，1999)。在提前清償相關實證研究方面的共識：不論橫斷面資料 (cross-section data)或時間序列資