专题：房地产企业的研究.pptVIP

三、企业案例研究 资料来源：公司年报 业务 ? 营业收入（亿元） 收入份额 毛利率 ? ? 园区建设 产业发展服务 9.53 12.28% / 基础设施建设 1.86 2.40% 19.88% 土地整理 22.63 29.17% 32.65% 综合服务 0.32 0.42% 27.93% 物业管理服务 0.25 0.32% -62.14% 地产开发 园区住宅配套 38.54 49.67% 37.30% 城市地产开发 4.16 5.36% 28.21% 其他 0.30 0.39% 12.83% 合计 77.59 100.00% 42.29% 2011年华夏幸福主营业务收入结构 2011年，华夏幸福整体实现营业收入77.90亿元、净利润13.58亿元，分别同比增长76.22%、225.46%，呈现逆周期高速成长的态势。其中，地产开发业务（包括园区地产和城市地产）收入42.70亿元，占据了总收入份额的55%，其中又以园区地产维族；园区建设业务收入34.59亿元，土地整理也独占了约3成。从盈利能力来看，地产开发业务特别是园区地产的毛利率水平较高。 2、模式概述 夏幸福的工业地产模式，即在一线城市和省会等核心城市周边，投资运营开发区、建设产业新城、承接核心城市的产业及人口转移，以获得廉价和持续稳定的土地供应开发房地产，通过开发区与房地产的联动，推动企业滚雪球般向前发展。 资料来源：华泰联合证券研究报告 华夏幸福“园区+地产”模式的业绩循环过程 3、战略环节 华夏幸福的工业地产模式，从价值链角度来看，公司的核心竞争力在于土地获取。华夏幸福地产业务尚处于快速成长阶段，住宅产业化水平还不高，多数环节与标杆企业差距明显，但由于公司土地获取成本较低，特别是份额较大的园区地产项目土地承包较低，带动了附加值水平的提升。 ? 营业收入 同比增长 收入份额 同比增长 毛利率 园区地产 38.54 151.73% 49.67% 14.89个百分点 37.30% 城市地产 4.16 -70.56% 5.36% -26.72个百分点 28.21% 主营业务收入 77.59 76.26% 100% / 42.29% 华夏幸福园区地产业务近年来呈现爆发式增长态势，对于公司整体收入和利润的增长，都起了主要的推动作用，而城市地产业务则出现较大幅度的萎缩，这也显示出在市场环境趋于恶化、行业洗牌加速的背景下，真正具有核心竞争力、主导华夏幸福高速成长的力量是园区地产业务。 2011年华夏幸福地产开发业务业绩指标结构 数据来源：公司2011年年报 华夏幸福最能吸引和打动地方政府的，以及与政府签订的委托开发协议中的优惠程度，取决于开发区的投资运营状况，特别是招商引资的业绩。因此事实上华夏幸福工业地产模式的基础是产业招商能力，地产开发价值链的战略环节是产业招商环节（即产业发展服务），而园区土地获取能力是它的结果。 整体来讲，华夏幸福的投资招商能力体系，主要基于三个方面：精准的产业定位，专业的招商团队和灵活的招商机制。 数据来源：公司2011年年报 4、调控对策 华夏幸福的“园区+地产”模式，在这一轮调控中受到的波及要远比一般房地产企业小得多。 第一，公司现有楼盘都不在一、二线城市，而多位于这些城市（主要是北京）周边的三、四线城市，因此，华夏幸福不仅不会受到“限购”的负面影响，反而会享受到“限购”城市住宅需求外溢带来的好处。 第二，国家大力调控房地产市场，鼓励资金向实体经济回流，客观上推动了工业领域的投资，有助于华夏幸福旗下开发区投资规模的增长，带动了开发区运营服务收入的增长，而就业的增长也会进一步刺激园区地产的需求 第三，固安园区和大厂园区日趋成熟，产业招商的佣金进入大量支付阶段（2011年结算36亿元），因而华夏幸福的现金流状况要比一般传统商业模式的地产企业充足得多。 数据来源：公司2011年年报 5、小结 华夏幸福工业地产模式，是一种在特大城市周边郊县，以开发区建设立项、带动地产开发的创新商业模式。这种模式迎合了政府发展地方经济、增加财政收入的需求，成功地突破了房地产企业土地获取的瓶颈，能够以较低廉的价格获得持续稳定的土地供应，而它的基础又在于公司强大的产业招商能力。在这一波严厉的调控下，华夏幸福几乎没有受到负面的影响，反而从“限购”获益颇多 然而，它也面临着一系列的挑战，包括现有战略环节的一些限制性约束和易效仿性等，因此公司将可能不得不进行商业模式的再造和创新，通过打造新的战略环节，并辅以适应的组合，以应对各种变化。 数据来源：公司2011年年报 专题：房地产标杆企业研究 房地产业的相关理论，源自行业的实践，最终也还是要回到行业的实践中去。对房地产企业、特别是标杆企业的研究就相当有必要，因为标杆企业往往是一个行业商业模式创新的引擎，甚至决定着一个行业