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第12章 物业环境管理 物业环境 物业环境是指与业主和使用人生活和工作有关的、直接影响其生存、发展和享受的各种必需条件和外部变量因素的总和。 物业环境按物业用途的不同，可分为生活居住环境、生产环境、商业环境和办公环境等 。 物业环境是一个复合交叉的统一体。表现在： （一）物业环境是室内环境和室外环境的统一体。（二）物业环境是硬环境与软环境的统一体。 硬环境是指与业主和使用人有关或所处的外部物质要素的总和。即物业管理中所指的物业——房屋建筑、附属设备、公共设施和相关场地。 软环境是与业主和使用人有关或所处的外部精神要素的总和。它是无形的、人际的、文化的、不可触知但可以感知的，能对人们的生活和工作施加一定影响的因素。（社区文化、文明、风气、风俗等）（三）物业环境是自然环境和社会环境的统一体。 物业环境不仅包含自然物质要素，如空气、水、绿化等，也包含经济、政治、文化等社会要素，如环境管理、宣传教育、执法监督等。 物业环境的管理 （一）物业环境管理的涵义所谓物业环境管理，是指物业管理公司通过执法检查、履约监督、制度建设和宣传教育等工作，进行物业环境维护及综合整治工作的总称。旨在从精神上、文化上、制度上和管理上影响业主和使用人，使业主和使用人树立起高度的环境保护意识，力求业主和使用人素质与环境质量的高度协调与统一，共同创建一个整洁、舒适、优美、文明的生活和工作环境。 （二）物业环境管理的原则1. 以防为主，防治结合 2. 专业管理与业主和使用人参与管理相结合3. 环境保护与资源利用相结合4. 污染者承担相应责任5. 环境管理与精神文明建设相结合? 七、物业环境卫生管理 （一）环境卫生管理的含义 环境卫生管理是指物业管理企业通过宣传教育、监督治理和日常清洁工作，以保护物业区域环境，防治环境污染。通过定时、定点、定人进行生活垃圾的分类收集、处理和清运，以及清、扫、擦、抹等操作，以维护辖区所有公共场所、共用部位的清洁卫生，塑造文明形象，提高环境效益。 环境卫生管理的重心是防治“脏、乱、差”。 （二）环境卫生管理的范围 1.公共地方的保洁 　　这是一个平面的概念，即指物业区域内，楼宇前后左右的公共地方，包括道路、广场、空地、绿地等的清扫保洁。 2.共用部位的保洁 　　这是一个垂直的概念，即指楼宇地层到顶层屋面上下空间的共用部位，包括楼梯、走道、电梯间、大厅、平台等的清扫保洁。 3.生活垃圾的处理 　　这是指日常生活垃圾(包括装修垃圾)的分类收集、处理和清运。要求和督促业户按规定的地点、时间和要求，将日常垃圾倒入专用容器或者指定的垃圾收集点，不得擅自乱倒。 （三）保洁管理对业主和使用人的要求 1.按政府的规定饲养宠物不得扰民，造成环境的污染，小区管理部门有权协同公安机关进行处理。 2.小区内各单位和住户要严格遵守袋装垃圾的规定，定时、定点堆放垃圾。不得乱倒垃圾、杂物、污水，不得随意吐痰、便溺，违者罚款并负责清扫现场。 3.小区内各单位和住户装修施工时，应每天清扫散落的垃圾废料，并将废弃物放到指定地点，不得弃于走廊和公共场所，违者负责立即清理并依情节处以罚款。 4.商业、饮食点及其他单位应按指定地点置放垃圾，对不按指定地点置放垃圾者，依情节处以罚款。 5.店容、店貌要整洁，店容、店貌不整，环境卫生不清洁，有蚊蝇孳生地的单位，依情节处以罚款，情节严重的报请有关部门责令其整顿，直至取消其在小区内经营的资格。 6.任何单位或个人均不得在公共场所、走廊堆放物品及材料，不得擅自扩大经营场地。 7.积极参加有关部门组织的各种爱国卫生运动。 （四）物业环境保洁管理模式 1.委托式 即物业区域的环境保洁管理工作委托给专业的保洁公司负责。采用这种模式物业管理企业一般要采取招标的方式选聘专业的保洁公司。物业管理企业只需配备l～2名管理人员，根据委托协议对保洁公司进行检查、监督、评议即可。 2.自主式 即物业区域的环境保洁管理工作完全由自己负责。采用这种模式主要是因为物业区域规模大、类型多、清洗高层楼宇外墙的任务也比较重。需建立比较完备的保洁管理机构。 3.结合式 即物业区域的环境保洁管理工作一部分自己负责、一部分由专业保洁公司负责，也就是自主与委托相结合的方式。采用这种模式，主要是因为物业区域规模小、清洗高层楼宇外墙的任务不多。 （五）物业保洁管理制度的制定 （1）拟订物业环境保洁部门的劳动纪律 根据物业环境保洁部门劳动的特殊性，首先要拟订物业环境保洁部门的劳动纪律管理规定。这个规定，包括在物业环境保洁劳动中应当遵守的上下班制度、工作纪律、考勤制度、工作责任以及思想品德方面的规定。 （２）拟订物业环境保洁管理工作考核标准和办法 一般物业环