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2012物业管理师考试管理实务复习要点 第一章 物业管理企业（实务部分） 物业管理企业：是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。 物业管理企业的特征：1、独立的企业法人。2、属于服务性企业。3、具有一定公共管理的职能。 物业企业的设立程序：1、工商注册。2、资质审批两个阶段。 物业企业的工商注册登记：1、企业名称的预先审核。2、公司地址。3、注册资本。4、股东人数和法定代表人。5、公司人员。6、公司章程。 物业企业在申报资质需要提供的资料：1、营业执照。2、企业章程。3、验资证明。4、企业法人的身份证明。5、物业管理专人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。 物业企业资质管理的意义：有利于规范物业管理行为，加强对物业管理活动的监督、维护物业管理市场秩序，提高物业管理企业的管理和服务水平。 物业企业的组织形式：1、直线制。2、直线职能制。3、事业部制。4、矩阵制。 直线职能制的优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。 直线职能制的缺点：机构人员较多、成本较高、横向协调困难、容易造成扯皮、降低工作效率。 物业管理企业的职能机构和职责主要包括：1、总经理室。2、人力资源部。3、行政管理部。4、财务部。5、品质管理部。6、市场拓展部。7、经营管理部。8、工程管理部。9、安全管理部。10、环境管理部。 物业管理招标投标 物业管理招标投标是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为，来确定物业管理权的活动。 物业管理招标的主体：一般是物业的建设单位、业主大会、物业产权人。 一些重点基础设施或大型公用设施的物业（机场、码头、医院、学校、政府办公楼等）招标必须经过国有资产管理部或相关产权部门批准，一般由产权人或管理使用单位，政府采购中心等作为招标人组织招标。 物业管理投标的主体：指具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司。 物业招标的类型：1、按物业类型可划分为住宅物业招标和非住宅物业招标。2、按项目服务内容划分为整体招标、单项服务项目招标、分阶段项目的招标等类型。 物业管理招标的方式：1、公开招标2、邀请招标。 物业管理招标由招标人依法组织实施。 物业管理招标的条件：1、成立招标领导小组2、编制招标文件3、公布招标公告或发出投标邀请书4、发放招标文件5、投标申请人的资格审查6、接受投标文件7、成立评标委员会8、开标、评标和中标。 招标人应当在投标有效期截止日期30日前确定中标人。招标人和中标人应当在自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件双方签订书面合同。 物业管理投标的程序：1、获取招标信息2、项目评估和风险防范3、等级并获得招标文件4、准备投标文件5、送交投标文件6、接受资格审查7、参加开标、现场答辩和评标8、签约并执行合同。 投标文件的组成：1、商务文件（包括公司简介、公司法人地位及身份证明、投标报价单及招标文件要求的其他资料）2、技术文件（主要是物业管理方案和招标方要求的其他技术性资料） 物业管理投标存在的风险：1、来自招标人和招标物业方面的风险（招标方提出有失公平的特殊条件，或其他方面因素影响）。2、来自投标人自身的风险（对项目未作充分的分析、评估、论证导致决策的失误）3、来自竞争对手的风险（如低价竞争，欺诈或贿赂等）。 制定物业管理方案的一般程序：1、组织经营、管理、技术、财务人员参与物业方案的制定；2、对招标物业项目的基本情况进行分析、收集相关信息和资料；3、根据招标文件规定和内容进行分工、协作；4、确定组织架构和人员配备5、根据项目相关参数进行物业管理成本测算；6、制定物业操作方案7、测算物业服务费用（合同费用和单价）8、方案的审核、校队和调整；9、标书制作。 物业管理方案的主要内容包括：1、物业项目的整体设想和构思；2、管理方式和运作程序；3、组织架构与人员配置；4、管理制度的制定；5、档案的建立与管理；6、早期介入以及前期物业管理服务内容；7、常规物业管理综述；8、费用测算与成本控制；9、管理指标和管理措施；10、物资装备与工作计划等。 写字楼、综合性商业物业的管理重点和难点主要体现在经营和设备方面的管理。 工业区物业的重点主要体现在消防、污染控制和货物、人员的出入管理。 政府物业的重点在维护政府的形象、内部特约服务、会议接待以及庆典等。 公用事业单位的物业重点在于确保公用设施无故障的运行、对突发事件的预防与处理等。 居住性物业的重点集中于基础性物业服务方面的内容。 物业管理的成本：人工费用、行政办公费用、公共设施日常运行维护费用、机电设备日常运行维护费用、环境物业服务费用、安防系统运行维护费用、供用水点费用、固定资产折旧费用、不可预见费用、保险费用、法定税