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借名购买经济适用房法律问题之研究 　　摘 要 本文将从实践中遇到借名购买经济适用房纠纷入手阐述借名购买经济适用房中所遇到的法律问题，对提出法律问题进行研究，提出自己的观点。 　　关键词 经济适用房 借名买房 借名人 背房人 　　作者简介：武鲁华，北京市通州区人民检察院。 　　中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）10-100-03 　　所谓经济适用房是指目前涉及房屋买卖并且由政府开发制定的保障性住房包括限价房和经济适用房经济适用房具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。 　　一、借名购买经济适用房的原因及法律实践中产生的纠纷时实践中处理结果 　　（一）借名购买经济适用房原因 　　1.贪图便宜享受优惠。购房人的身份不同决定了在购房时能否享受优惠，事实购房人直接购买无法享受一定的优惠，而登记购房人去购房可以享受一定的优惠。 　　2.规避法律或者政策。借名买房往往是事实购房人借登记购房人之名钻法律或政策的空子，这是借名买房最常见的情形。购买房产需要一定的资格，事实购房人没有资格购买，而登记购房人具有资格购买。有些人不具备购买经济适用住房的条件又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。 　　（二）借名购买经济适用房常见纠纷 　　1.背房人即登记购房人不认借名买房之事，要求借名人腾退房屋。双方当初约定，先借名待时机成熟便办理过户更名手续。但在现实中，比如房价猛涨，登记购房人觉得有利可图，后悔不该出借机会，吃亏上当，要求房屋实际所有权归属于自己要求接名人腾退房屋。借名买房在实际履行过程中，因缺乏足够的法律依据，很容易引起纠纷，引发一些法律问题。此时作为其借名人要求确认房屋所有权，因为其实际出资以及双方之间的协议约定。 　　2.背房人不按照借名合同办理过户登记，借名人要求背房人过户登记确认其所有权。借名合同中双方约定所有权之归属并能证明出资之事实。 　　3.背房人因房屋登记在自己的名下，将房屋转卖获取利益。背房人为了获取利益直接将在自己名下的经济适用房因已经符合上市成交价格，于是转卖给他人。作为借名人要求返还房屋借款。 　　（三）所涉及的法律纠纷以及实践中的处理结果 　　1.对于借名购买经济适用房在审判实践中对房屋所有权归属，在实践借名购买经济适用房实践中判决归属于背房人所有，但是对于房屋出资款的返回存在不同的争议。在实践中处理不同，有的观点认为返还借名人出资人出资款即可，另一种观点认为，除了出资款的返还还应当基于公平原则，返还房屋上涨差额，还有认为应当基于信赖利益及双方过错按照房屋市场价格返还房屋出资款。 　　但笔者认为借名经济适用房可以过户给借名人所有有，依据经济适用房但是依据《经济适用房管理规定》在取得两证的情形满五年是可以上市交易的。虽然双方签订借名协议无效但是其可以依据出资房屋归借名人所有，但是办理过户时应依照经济适用房出售的相关规定补交收益差价。具体理由下文阐述。 　　2.另外一种情况就是房屋由借名人居住，背房人要求其腾退房屋。此种情况已经确定房屋不能过户，此时背房人要求借名人腾退房屋。因为经济适用房的购买需要确定具备一定的资格条件，并且借名人要求过户，但是借名人因经济适用房的性质但是不能故户。在实践审判中出现了，房屋在背房人名下，但是因为借名人长期居住和依据出资。由借名人居住。借名人不用腾退。 　　二、借名购买经济适用房所涉及之法律问题 　　（一）借名购买经济适用房协议之效力 　　借名购买经济适用房在借名人和背房人之间的法律关系，有人认为双方其实是一种委托关系，只不过是一种隐性的委托，由受委托人以自己的名义代理委托人处理委托事情。借名合同其实质是委托合同。另一种观点是借名合同是无名合同的一种，双方之间并不形成委托关系。笔者认为借名协议并不构成委托关系，委托合同显著的特征之一在于受委托人代理委托人处理委托事务，是典型的提供劳务的合同。而借名协议，其实是借名人借名而已，借用背房人之名购房。不属于委托合同，所以其不适用法律有关委托合同权利义务的规定。借名购买经济适用房协议之效力，应当依据合同法的有关规定。依照《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。依照《经济适用房办理办法》购买经济适用房需要达到一定的资格条件，经济适用房上市交易亦需要一定的条件。 　　如果借名人本身具备购买经济适用房的资格，协议并不违背国家的法律、行政