晶都项目整体营销推广方案.docVIP

晶都项目整体营销推广方案 前言： 敝司于2004年7月7日，在瑞得广告公司，与发展商、酒店管理公司、瑞得广告公司共同商讨，将敝司就贵项目所写的《项目初步营销策略》简单介绍了一次，同时在推广策略、定位、定价等方面交换了相应的意见。 现根据双方的意图及其资料的更新，再结合已交给贵司的《项目初步营销策略建议书》的内容，调整以下营销整体推广策略。 敝司希望能随着双方进一步深入的沟通，对本项目的情况作进一步了解，从而有效地做好本项目的销售；同时亦希望贵司能就建议书及其附则给予宝贵的意见，最终实现最佳的销售业绩。 第一部分 总体营销策略及营销目标 通过前期对项目提交的策划报告综合分析，可以明确“晶都国际”在地理位置、周边环境及自身规划、素质方面都有一定的可塑造性，但是在现时的交通便捷、开发商知名度等方面都有一定的欠缺。我们认为本项目要取得最终成功，达到我们在2004年年底前完成2.5亿的销售额，在2005年年底前完成项目95%销售率的目标，需要通过具有符合项目特色的营销手段进行针对性推广，我们认为在推售初期就必须引起市场的高度关注，务求使本项目成为北京楼市的又一焦点。继后再以不同媒介及炒家的宣传使本项目不断升温，配合并推动本项目的销售，真正树立项目品牌，并使开发商为社会所认知，在北京市房地产市场建立起自身形象品牌之余，使项目销售不断创造出佳绩。 第二部分 营销策略 （一）营销理念 个性鲜明的形象包装 营销手段的推陈出新 产品附加值的绝对体现 （二）营销思路 思路一 以公寓拉动住宅的高品质进行行政公寓模式销售 公寓部分属本地区领先推出的市场空白产品，而且品质高，总价低，先行推出可提升整个项目的档次感及品质感，容易在短期内引起市场关注，有利于快速形成热销局面；同时由于其总价低，在销售时回款额有限；而提升品质后行政公寓部分的单价吸引力更强，总价较高，销售时回款额度有优势，因此建议行政公寓及酒店式公寓同期开始销售，以公寓带动项目整体品质感的确认，拉动住宅部分的销售，保证回款的额度及速度，最终实现既定的销售目标。 思路二 确认公寓的“投资型公寓式酒店”属性，引导消费向投资方向靠拢 从规划平面图及户型面积分配表上看，公寓部分的面积不大，平面极其类似于酒店的标准间配置，而且比普通酒店的标准间更增加了厨房设施，对于需要长期住酒店的人来讲，这种类型的产品将更为适合他们的居住需求。 根据我们对机场——丽都酒店——燕莎商圈周边的酒店调查情况分析，沿线多以高档气派的四、五星级酒店为主，价格一般在千元以上；另有北京燕翔饭店（将台路甲2号）、北京空港花园酒店（首都机场）等几家，价格约在400元左右。本项目所处酒仙桥区域临近首都机场、丽都等地，向来对高档酒店存在不小的潜在需求量，预计产权公寓式酒店的推出会迎来不少投资者的观注。因此，本项目公寓部分应积极的引导客户向投资方向靠拢。 附表1：酒仙桥地区酒店价格一览表 酒店名称 地理位置 门市价 现付价 丽都假日酒店★★★★ 北京首都机场将台路北京凯宾斯基饭店北京亮马桥路50号北京国都大饭店 ★★★★北京首都国际机场北京二十一世纪饭店 ★★★北京市朝阳区亮马桥路40号北京燕翔饭店★★★北京朝阳区东直门外将台路甲2号北京空港花园酒店 ★★★★