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房地产集成化精益供应链体系研究 苑宏宪，陈立文，孙维丰 [摘要]基于精益供应链管理思想，建立了房地产集成化精益供应链模型。在模型中有效集成了房地产企业内外部资源，通过信息集成服务平台将内外部集成的节点对应起来，实现房地产企业内部流程以及企业外部供应链上合作伙伴的信息整合与一体化作业，实现房地产开发的组织集成、过程集成与信息集成，提升房地产开发供应链体系的整体竞争能力，最终提高客户服务质量，强化企业市场竞争力。 1、前言 从房地产开发企业自身来看，投资项目是企业生存和发展壮大的核心要素，房地产开发企业在加强内部控制和外部管理的同时，必须加强内外部交流与协同管理，形成行之有效的项目开发运作管理体系。JamesP.Womack和DanielT.Jones1996年在《精益思想》中系统地阐述了精益的原则和方法。精益思想提出后，德国企业在实施精益生产方式的基础上进一步提出精益管理思想。吴光东、苏振民将精益思想应用于房地产营销中，主张把顾客需求作为房地产开发的源泉。刘新科以供应链模式为基础，建立以房地产开发企业为中心的项目供应链管理模式，对房地产项目供应链流程进行了深入分析。毛琳琳、孙淑英初步构建出房地产供应链的框架结构，指出供应链管理的关键就是对内外资源进行有效的整合。康耀江引入集成化供应链理论，分析商业房地产集成化供应链管理模型中各流程及其相互关系，提出了集成化供应链管理的实现方式。余健、李启明认为通过供应链的内部集成，建立合适的合伙模式，可以达到增强企业核心竞争力的目标。应忆重点探讨了供应商、客户和合作伙伴所组成的精益供应链的应用，使供应链本身能够快捷地响应产品需求变化，为企业在复杂多变竞争环境中生存、发展并扩大竞争优势提供了理论支持。随着房地产市场结构的变化，消费者的个性化需求更加显著，房地产市场竞争已经从开发企业之间的竞争转变为基于时间和客户需求的开发供应链之间的竞争。在房地产开发中导入精益供应链管理思想，整合内外部资源，建立科学的开发经营理念和策略，是当前房地产企业提升核心竞争力的良好选择。 2、房地产集成化供应链开发运作体系 2.1 房地产开发运作流程 房地产项目开发一般要经历投资决策-前期工作-建设施工-营销服务四个阶段，如图1所示。其中投资决策阶段包括提出投资设想、投资设想细化、可行性研究等内容；前期工作阶段包括获取土地、筹集资金、拆迁安置、规划设计等内容；建设施工阶段包括招投标、施工管理、竣工验收等内容；营销服务阶段包括销售管理、物业管理等内容。由此形成了包含规划设计、施工、营销代理、咨询等诸多专业机构的产业链。房地产开发商通常将规划设计、施工、销售等工作委托专业机构完成，使自己成为供应链的核心企业，组织引导各种有效资源，提高自身竞争力。 2.2 精益思想与房地产集成化供应链 基于精益思想的房地产集成化供应链管理是指明确房地产企业在房地产项目开发价值供应链中的核心地位，对企业内部与外部资源进行有效的集成管理，而且使内外部资源集成的交流节点对应起来，形成基于其提升企业及其开发项目核心竞争力的价值供应链高度集成化管理体系，通过电子化高效的精益管理平台实现的物质流、信息流和资金流的有效流动，实现企业内部流程以及企业外部合作伙伴的信息整合与一体化作业。本文所探讨的基于精益思想的房地产集成化供应链开发运作体系如图2所示。 房地产集成化精益供应链开发运作体系中包括三个基本模块：房地产企业外部精益供应链模块，房地产企业内部集成精益供应链模块，精益管理平台。在房地产企业外部精益供应链模块中，房地产企业作为核心企业发挥有效的组织与协调作用，保证所有供应链节点的合作伙伴能够作为精益企业根据最终顾客的需求做出快速反应，信息资源从最终顾客出发实现对上游节点企业的有效拉动；在房地产企业内部精益供应链模块中，项目部作为核心执行部门，保证企业内部节点上的执行部门实现精益管理，根据市场上的最终客户的需求做出快速反应，信息资源从最终顾客出发实现对上游节点部门的有效拉动；房地产开发企业以及供应链上的合作企业通过精益管理平台实现有效的沟通与协作。 3、房地产集成精益供应链运作体系分析 3.1 房地产企业外部精益供应链 房地产企业外部精益供应链体系中包括房地产企业、策划动态联盟、设计动态联盟、施工动态联盟、营销动态联盟、咨询动态联盟和最终顾客等节点。房地产开发企业作为核心企业，首先在企业内部实现精益管理，然后要求在房地产精益供应链上各个合作企业实现精益管理。房地产集成精益供应链体系的目的是通过联合具有竞争优势的先进企业，共同面对房地产市场的竞争，实现供应链体系上所有企业的共赢。面临的两个关键问题就是：动态联盟的伙伴选择与动态联盟伙伴的合作机制。 动态联盟的伙伴关系是从战略管理的高度，通过整合房地产供应链企业的资源优势和核心竞争力，形成以房地产开发企业为核心企