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世联地产深圳万科城市假日二期策划报告.pdf
我们做什么档次？ 在确定档次之后，在产品、形象等等各方面应该如何演绎？ 确定档次之前，深入了解项目，以及竞争 本报告是严格必威体育官网网址的。 谨呈:地业房地产有限公司 城市假日二期前期策划报告 2005.4 本报告是严格必威体育官网网址的。本报告是严格必威体育官网网址的。 必须明确的2个前提 Q1：世联对地产宏观大势的理解？ 关于房地产泡沫：论据不足 可支配收入与住宅销售价格增长比较（中国） 商品住宅价格上涨幅 度远远低于同期城镇 160 155.05 居民家庭人均可支配 0 0 1 收入增长速度 年= 140 可支配收入 7 9 定基指数 9 1 ： 数 123.55 指 120 基 定 住宅销售价格 定基指数 1998-2003年，我国 100 城镇居民住房的“房价 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 收入比”呈现下降态势 （深圳：2003年房价收入比为4.25） 地产行业前景：快速发展可持续数十年 我国房地产业未来增长弹性与其占国内生产总值的份额 1991-2003年，我国 11％ 房地产业增加值平均 美国40年来的稳定线 增长弹性=1.5 增长弹性=1.4 增长弹性=1.3 10％ 只占GDP的1.8% 9 ％ 8 ％ 7 ％ 6 ％ 1991-2001年，我国房 地产业增加值对GDP 5 ％ 增长弹性为1.09，未来 4 ％ 十几年，房地产业增长 2004 2007 2010 2013 2016 2019 2022 2022 2025 2028 2031 2034 弹性将上升到1.3，甚 至1.5 （即GDP增长1%，房地产业产出增长1.3%或1.5%） 微观视角下：房地产业的增长
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