房地产法双学位考核2014.docVIP

房地产法辅修考核 一、考核内容 （一）基本概念 房地产: 房地产，是指以土地和房屋作为物质实体所形成的财产或财产权利，总体上包括有地产（土地）和房产（房屋）两大部分。 房地产业: 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的综合性产业。不同于建筑业，属第三产业门类。 建筑物区分所有权: 指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 建设用地使用权: 兴办乡村企业或从事乡村公共设施、公益事业建设，使用集体所有的土地，产生建设用地使用权。 宅基地使用权:是指农户为建造住房及其附属设施，对集体所有的土地依法享有的占有和使用的权利。 建设用地: 指的是用于建造建筑物、构筑物的土地，包括了城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。 农用地: 农用地指的是直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、农田水利用地、养殖水面等。 出让: 国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 征收：指国家为了公共利益需要，通过公权力强制性地将不属于国有的财产转为国有，并依法对相关权利人给予合理补偿。 房地产开发：指以土地和房屋为对象的投资建设活动，涉及土地开发、房屋开发。 房地产开发企业：俗称开发商或发展商，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 房地产交易：房地产交易是指以房地产（商品）为对象，所进行的转让、抵押、租赁等经营活动或民事流转活动。 房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 商品房预售：俗称“卖楼花”，指开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。 房地产抵押：以房地产作为抵押物的抵押，抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的房地产而优先受偿。 房地产租赁：指出租人将土地使用权同地上建筑物、其他附着物或房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 （二）基本问题 房地关系 我国实行分别主义，分别管理。1）房屋所有权与土地所有权分离；2）房屋所有权与建设用地使用权、宅基地使用权分离。3）我国立法肯定放低的连动处分原则，即“房随地走”、“地随房走”。 房地产法表现形式 1、房地产宪法性规范； 2、房地产中央性法律规范； 3、房地产地方性法律规范 国有土地 1、国有土地的范围 城市市区的土地； 农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； 国家依法征用（注：征收）的土地； 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 2、主体（权利主体与行使主体）：国家 集体土地范围 包括农村和城市郊区的土地（国家所有的除外）以及宅基地、自留地、自留山。 房地产产权登记的功能 1、确权功能：通过登记，确认当事人对于房地产产权的得丧变动。 2、公示功能：通过登记，让房地产与其权利人之间的法律支配关系公开化、透明化，权利人直接意识其不动产权利的存在，同时第三人乃至社会公众也得以知悉不动产权利的享有和变动情况。 3、管理功能：通过登记，实现国家对房地产的管理目标。 非因法律行为发生物权变动的情形 1、因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 2、因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 3、因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 耕地保护制度 1、实行耕地占补平衡，按照“占多少，垦多少”原则,占地单位负责等数量质量开垦，无条件开垦的，缴纳开垦费； 2、实行耕地总量减少控制（耕地保有制度），省级行政区域范围内耕地总量不减少；耕地减少的应组织开垦； 3、实行基本农田保护制度，划定基本农田保护区，实行严格管理；省级行政区域划定的基本农田应占区域耕地的80%以上； 4、维护现有耕地质量数量水平（耕地现状维护制度）； 5、保证耕地充分利用，禁止耕地闲置荒芜。 土地利用总体规划审批情况 实行分级审批： 1、全国规划、省级规划，报国务院批准； 2、省会城市、人口百万以上城市、国务院指定城市的规划，经省级政府审查同意后，报国务院批准； 3、一般城市、县级、乡（镇）的规