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我国物业管理现状分析 - 1 - 目录 1 - 2 - 我国物业管理现状分析 摘要：我国物业管理经过30多年的发展，物业管理理论、物业管理制度及相关法律建设有了长足的发展，并取得一定的成果。同时其中也存在不少问题，如物业管理市场发育不够，给物业企业的发展带来瓶颈，导致物业管理企业的效益低，从业人员素质不高、科学管理水平不够、专业化不够以及法制不健全带来的诸多问题，极大的阻碍了我国物业的发展。针对这些问题提出以下解决措施：建立完善的物业管理法制体系；加强政府对物业管理得指导和监管；充分发挥业主委员会在物业管理服务中的作用；加强物业管理公司自身建设。 关键词：物业管理 市场 物业管理企业 业主委员会 法制 法律 指导 监管 服务 中国物业管理所运用的“物业”一词来于香港方言。它翻译Real Property或Real Estate，表示房地产或不动产。在港澳及东南亚一些国家，物业一词往往作为房地产或不动产的别称或同义词。在《香港房地产法》一书中，作者李宗锋先生称“物业”是单元性的房地产。它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的房地产；既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋，故而物业所涉及的范围非常广泛。应注意的是，尽管“物业”常常作为“房地产”的同义词，但是物业的概念与房地产的概念在很多方面还存在着差别。一般来说，房地产一词涉及宏观领域，泛指一个国家或整个房地产；而物业则是一个微观的概念，它一般是指一个单项的房地产，或一项具体的实物资产。 一、 物业管理在我国的发展史 20世纪80年代初期，我国开始探索和尝试物业管理，并首先从住宅管理开始进行实践。在这一过程中，为了破除传统住宅管理体制的弊端，借鉴国外的先进经验，探索一条专业化、社会化、经营化的住宅管理新路；作为经济特区的深圳和沿海开放城市的广州，首先借鉴香港的经验，推出了物业管理业务并做出了有益的尝试，探索出了成功的经验。物业管理发展大致经历了三个阶段： （一）第一阶段： 从1981年到1994年，是我国物业管理的探索和起步阶段。1981年3月全国第一家物业管理公司，即深圳市物业管理公司的成立，在我国率先对计划经济条件下形成的传统房产管理体制进行了改革，开始了对物业管理新体制的探索和实践，标志着我国物业管理的诞生。 （二）第二阶段： 从1994年至1999年，这是我国物业管理开始进入规范化大发展的阶段。以建设部33号令《城市新建设住宅小区管理办法》的颁布和实施的标志。其特点，一是物业管理立法明显加快；二是物业管理队伍迅速壮大；三是建设不组织召开了三次重要会议。四是地方物业管理立法步伐加快。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》首开全国物业管理地方立法之先河，使物业管理尽快走上依法管理的轨道起到了至关重要的作用；五是物业管理协会相继成立。1993年6月，深圳市物业管理协会成立；六是出版了大批著作和期刊；七是开设了物业管理号专刊。 （三）第三阶段： 1999年5月至今，是我国物业管理快速发展和市场比时期。以建设部1999 年5月23日在深圳市召开的全国物业管理工作会议为标志，使物业管理队伍继续壮大，物业管理市场培育步伐加快，物业管理招标项目明显增多，各项配套政 2 - 3 - 策进一步完善。全国物业管理覆盖面已占物业总量的 38％，经济发达的城市已占50%以上，物业管理企业总数超过2万家，从业人数超过220万人。深圳市长城物业公司中标北京回龙观是全国规模最大的一次，万科物业管理公司接管建设部机关大院为国家机关实行物业管理起了带头作用。 二、 物业管理现存的问题 物业管理在我国作为一个新兴的行业，仍处于发展阶段。其法规制度仍处于逐步确立和不断调整之中，需要我们在实践中加以改进和完善。目前，我国的物业管理以2003年9月1日正式生效的 《物业管理条例》为主要依据并于2007年对此条例进行了修订，对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护以及法律责任等方面做了明确规定。但仍存在以下问题： （一）物业管理市场发育不成熟 物业管理被人们视作现代化城市的朝阳产业，但由于各种类型的物业管理公司在经费、人员构成、经营管理等许多方面都有所不同，每个公司给业主提供的服务也参差不齐，有的甚至和业主发生严重纠纷，导致双方关系紧张。物业管理公司小而多，没有形成规模经济效益。目前，物业管理公司的数量急剧增多，管理的物业规模太小或物业点过于分散，往往造成管理成本居高不下，经济效益无法提高，资金缺乏。保本微利是国家对物业管理定收费标准的一个原则。事实上，由于收费标准偏低，一些收费乱的现象导致物业费收费难及由于其他各种原因导致其收益不佳，大部分物业管理公司都面临资金缺乏，经济效益低下的困境，即使独立的专业化的物业管理公司也因为市场发育不成熟而举步维艰。物业管理市场发育不成熟，影响了物业管理的正常运转