商品房预售合同格式化及格式条款的解释.pdfVIP

维普资讯 关键词：格式条款 商品房预售合同 契约自由 不利解 正是基于以上原因，商品房预售合同格式化成为必然，由此 释原则 也产生了很多霸王条款。但是目前由于诸多原因，全国并未推 一 、 商品房预售合同的格式化 行统一的 ((商品房预售合同))示范文本 ，造成了合同管理上的 (一)我国合同法所定义的格式条款。根据我国 合同法)) 不规范。 第39条第2款规定： 格“式条款是指当事人为与不特定的多 三、商品房预售合同中格式条款的解释 数人重复订立合同之用而单方预先拟定的，并在订立合同时未 对商品房预售合同中格式条款的解释原则。由于格式条款 与相对人协商而直接订入合同，相对人只能作整体性接受或拒 在性质上属于合同而非法律，因此要采纳一般合同解释所应遵 绝的合同条款。”需要注意与别的国家所不同的是 ，我国采用格 循的原则，结合 合同法))第 41条，对商品房预售合同中的格 式条款而非格式合同，绝大多数的格式条款都是以一个书面合 式条款的解释应当采取以下几项解释原则：1、按通常理解予 同中的一条或者数个格式条款的形式表现出来，合同法适用格 以解释。格式条款是向不特定多数人发出的意思表示 ，对其争 式条款的概念，意味着在一个合同中可以将所有的条款分为两 议的解释应着重考虑到多数人而不是个别消费者和格式条款提 类，即格式条款与非格式条款。即使不存在书面合同，对于已经 供者的，应当以可能订约者或者涉及的阶层中的成员的平均、 纳入到合同中的和将要纳入到合同中的格式条款 ，也可以适用 合理的理解为准。对于商品房预售合同中格式条款的解释 ，当 我国 合同法))的规定。在这里，合同中采用格式条款的合同 以可能购房者平均合理的理解予以解释，应实现出卖人和不特 称为格式条款合同。 定的买受人的利益 ，，解释合同就应该考虑大多数可能买受人的 (二)格式条款合同具有以下法律特征：1、采用格式条款 意志而不是个别买受人的意志。2、格式条款提供者不利解释 的合同的要约具有广泛性和普遍性。2、格式条款具有不可协 原则。商品房预售合同是出卖人一方事先拟定的，而不是双方 商性。3、当事人经济地位的不平衡性。 协商合意的结果，各项条款就有可能是出卖人基于自己的意志 在实践中，商品房预售合同其部分主要条款为格式条款 ，多 所做的利于自己的条款 ，将不合理的解释强加于买受人。因此， 数由出卖人按照示范文本中的条款事先拟定，而由买受人决定 当格式条款文字有歧义而使当事人的真实意图不明确时，应当 是否接受。虽然在形式上 ，合同文本中相关条款后附有补充协 作出不利于格式条款提供者一方的解释。同时，运用该原则时 议合同附件供双方 自行约定或补充约定，双方当事人可以对文 需要注意的是其适用的条件和范围，不能仅仅因为商品房出卖 本条款的内容进行修改、增补或删减，但实际上，由于出卖人的 人与买受人对合同条款存在争议，就允许法院或者仲裁机关适 强势地位，对于决定合同实质内容的重要条款多由出卖人拟定， 用不利解释原则，这就有悖于该原则设立的初衷。3、非格式条 买受人并不能变更或者否定，他只有表示全部同意或者全部不 款优先于格式条款。格式条款是由一方预先制定的，因此格式 同意的选择权。故就总体而言，商品房预售合同完全具备上述 条款与非格式条款的含义不一致 ，应当是非格式条款优先于格 特征，应属于格式条款合同的范畴。 式条款。非格式条款不是一方当事人预先拟定而是合同当事人 二、商品房预售合同格式化的成因 之间特别商定的条款，格式条款与非格式条款不一致，应当认定 合同是双方当事人协商一致而签订的合同，是当事人的意 提供格式条款一方当事人放弃了格式条款 ，这充分体现了意思 愿表示 ，所以商品房预售合同应该是当事人协商一致的结果。 自治，而且也有利于保护非特定相对人。如 北《京商品房预售 但是，随着房地产业的发展 ，各地也推出了 (俯 品房预售合同 合同》第2