物业管理基本制度与政策精讲班第11讲课件讲义.docVIP

物业管理基本制度与政策精讲班第11讲课件讲义（环球职业教育在线） 物业管理基本制度与政策精讲班第11讲讲义 内容提要　服务合同概述 一、内容提要 1．物业服务合同的主要内容 2．物业管理资料的移交 3．前期物业服务合同的主要条款 4．前期物业服务合同的特征 5．前期物业服务合同的时效 6．物业管理企业的义务 7．物业管理企业的责任 8．物业使用和维护的相关法律规范 二、考试目的和考试要求 （一）考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理服务特点、内容，物业服务收费、物业使用和维护等有关政策的掌握程度，以及对物业管理服务标准、物业服务收费、（前期）物业服务合同的理解、熟悉程度和应用能力。 （二）考试基本要求 掌握：（前期）物业服务合同的主要内容、物业使用和维护的有关规定。 熟悉：前期物业服务合同的特征和时效，物业管理企业维护秩序的方式，物业管理企业在安全事故中的法律义务。 了解：物业管理企业的安全防范协助义务，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的有关规定。 三、内容辅导 第二章 物业管理服务(三) 第三节 物业服务合同 物业管理企业与业主确定聘用关系的法律形式是双方签订物业服务合同，只有签订了物业服务合同，才能将各方享有的权利和承担的义务确定下来。物业管理企业通过履行物业服务合同取得经营收益，业主通过履行付费义务得到合同约定的物业服务。 按照《合同法》的规定，民事合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。物业服务合同属于民事合同的范畴，是业主、物业管理企业设立物业服务关系的协议。物业服务合同的当事人中，物业管理企业具有独立的法人资格，业主是分散的具有独立法律人格的自然人、法人或者其他组织。业主和物业管理企业之间是平等的民事主体的关系，不存在领导者与被领导者、管理者与被管理者的关系。双方的权利、义务关系，体现在物业服务合同的具体内容中。 根据不同物业管理阶段和不同的签约主体，现实存在两种物业服务合同。一种是在前期物业管理阶段，由建设单位选聘物业管理企业所签订的物业服务合同；一种是业主或业主大会选聘物业管理企业所签订的物业服务合同。《条例》对这两种合同有明确规定，将业主或业主大会与物业管理企业所签订的合同称为物业服务合同，将建设单位与物业管理企业所签订的合同，称为前期物业服务合同。 物业服务合同 一、物业服务合同 《条例》第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。” 物业服务合同应当具备以下主要内容：（重点） 1．物业管理事项 业主与物业管理企业在物业服务合同中约定的物业管理事项，是指在签订合同时已经协商一致的物业管理服务的具体内容，双方未达成一致的服务项目或履行中发生的新项目，协商一致后应当另行签订补充协议。 2．物业服务质量 约定物业服务质量就是约定各项具体服务应当达到的标准。业主与物业管理企业可以参照中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》，结合物业项目情况、物业收费标准，以及物业管理项目的具体情况，协商确定物业服务质量要求。 3．物业服务费用 首先要明确物业服务的收费形式，实行包干制还是酬金制，或者是其他收费形式。然后根据不同收费形式明确收费标准、酬金数额或取费比例、交费时间、交费方式及结算方式等等