购房贷款税负成本研究——基于个人二手住房交易.pdfVIP

一 耋A 购房贷款税负成本研究 — — 基于个人二手住房交易 北京物资学院商学院 吴利红 摘【 要】个人二手住房交易中，税负与购房贷款都是购房者需要考虑的重要因素，但却少有人研究贷款额度与税负 之间的关系。N．--Y-．~房出现的资金缺口，多数人使用单一购房贷款方式。文章研究了购房贷款额度对购房税负的影响，在此 基础上，通过案例的形式分析了可能的替代融资方式，目的在于通过准确的计算帮助购房贷款需求者进行正确的融资决 策，最大限度地降低购房成本。 【关键词】二手住房； 边际税负成本率； 变动税负 伴随着央行每一次的利率调整，房奴们的心情也随 法不同，评估价也不尽相同。按照相关规定，评估价不得 之震荡。利息。作为购房贷款的持有成本，是购房贷款人 高于网签价。 (本文专指居民个人)在进行贷款决策时考虑的首要因 2．计税基础的确定 素。但对于购买二手住房(以下简称二手房)所需要的贷 针对购房贷款，国家规定了最高贷款比例②，即： 款。另一种资金成本——税负成本(由于贷款额度增加 贷款额度≤评估价x最高贷款比例 而增加的购房税负)很容易被忽略。经过笔者研究，其重 因此，在特定贷款额度下： 要性不亚于利息 ，本文将就此展开论述。 最低评估价 =贷款额度 ／最高贷款比例 由于网签价不得低于指导价，也不得低于评估价 ， 一 、 二手房交易的纳税筹划 因此实务中，纳税人会按照最低额度来确定网签价： 二手房交易涉及的税费主要有营业税 、个人所 ’ 网签价 =Max(最低评估价 ，指导价)=Max(贷款额 得税、契税。由于税负转嫁性的特点 ，无论法律上如 度 ／最高贷款比例，指导价) (1) 何规定，这部分税负最终由购房者承担，构成购房成 (二)税率与最高贷款比例的规定 本的一部分。购房者基于理性的考虑 ，都会对税负进 根据北京市现行规定 ，二手房交易中个税 、营业 行筹划，使负担最低。这三种税金均是比例税率 ，税 税、契税税率，因 “该房产是否买方唯一住房”、“房产 率依从国家规定 ，因而筹划的焦点在于尽可能降低 面积”、“是否是卖方唯一住房”、“卖方是否持有满 5 计税基础。 年”等因素不同而不同。在计算中，又必须考虑最高 (一)计税基础的纳税筹划 贷款比例。因此 ，笔者综合列表如表 1(表 1是根据 1．网签价及其与评估价和指导价的关系 北京市现行政策编制的，如遇政策调整 ，后文资金成 二手房的交易，必须将相关信息在房屋管理部 门网 本的计算结果将有所不同，但其原理一致 )。特定二 站上备案，俗称 “网签”。网签价，即网签合同约定的成交 手房交易，适用税率与最高贷款比例均能在表 中唯 价格，是交易的形式上(官方认定)的成交价①，通常，网 一 对应 。 签价就是本次交易的计税基础。 (三)购房贷款的税负成本 为避免网签价过低而导致税费流失，税务局对其辖 从公式(1)可以看出，当购房贷款额度增加，可能导 区内的二手房交易的计税基础规定了一个最低标准。称 致网签价的升高，从而可能增加交易税负。由于贷款而 指导价，即网签价不得低于指导价。 增加的交易税负，本文称购房贷款的税负成本。由于营