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货量分析 营销策略 整改方案 珠江怡景湾营销方案 货量分析： 货量分析 营销策略 整改方案 户型 套数 备述 两房 98套 占83% 两房为主，且主要集中在高层单位20楼以上。 三房 19 套 占17% 3号楼 58套 5号楼 37套 7号楼 22套 11 15 15 3 11 3 3 10 14 10 2 6 14 合计：117套 3号楼 58套 5号楼 37套 7号楼 22套 11 15 15 3 11 3 3 10 14 10 2 6 14 设置于景观及朝向相对适中的中高楼层，利于剩余货量较大的部分进行销售。 低值单位、货量少单位、景观最好单位不设置样板房。 从目前在售尾货分析，72套（62%）分布于20层以上，59套（50%）为5栋、7栋的90㎡户型（多数余货为04单位） 两房：精装修板房建议可考虑设置于项目5栋2804单位 三房：清水板房建议可考虑设置于项目5栋2801单位 样板房设置建议 营销策略： 货量分析 营销策略 整改方案 对外销售策略 目前星河湾二手出售物业基本以160㎡以上单位为主，由于景观资源的差别整体均价可以说是面积越大价格越贵整体均价小面积在16000元/㎡大面积在28000元/平方米，租金亦是如此。但该项目目前存在一个较尴尬的问题，大面积单位以合拼户型为主。 项目名称 户型 面积 售价 景观 均价 租金 星河湾海怡半岛 5房2厅 246㎡ 730万 江景 29674元/㎡ 18500/月 3房2厅 160㎡ 250万 园林 15625元/㎡ 7500/月 4房2厅 268㎡ 934万 江景 34851元/㎡ 18000/月 3房2厅 160㎡ 280万 园林 17000元/㎡ 7000/月 5房3厅 228㎡ 650万 江景 28509元/㎡ 18000/月 均价 小面积16000元/㎡，大面积30000元/㎡ 50-80元/㎡ 星河湾海怡半岛二手情况 目前珊瑚湾畔二手洋房基本全部一梯一户的复式单位，均价大约在1.4万元/㎡，由于该项目并没有小户型，所以对项目的产品造成竞争性并不大。 项目名称 户型 面积 售价 景观 均价 租金 珊瑚湾畔 复式 225㎡ 350万 人工湖景 15555元/㎡ 6800 复式 268㎡ 350万 人工湖景 13059元/㎡ 6500 复式 286㎡ 360万 人工湖景 12587元/㎡ 6300 复式 270㎡ 380万 人工湖景 14074元/㎡ 7000 复式 266㎡ 380万 人工湖景 14285元/㎡ 7000 均价 14000元/平方米 30元/㎡ 珊瑚湾畔二手情况 项目名称 户型 面积 售价 组团 景观 均价 租金 珠江花园 2房1厅 80㎡ 65万 一期 园景 8000元/㎡ 2000/月 2房2厅 95㎡ 120万 二期 江景 12000元/㎡ 2500/月 2房2厅 80㎡ 70万 一期 园景 8750元/㎡ 2100/月 2房2厅 70㎡ 69万 二期 园景 9857元/㎡ 2300/月 3房2厅 101㎡ 89万 二期 江景 8900元/㎡ 2300/月 均价 8000元/㎡（带简单装修） 20-25元/㎡ 目前珠江花园的均价为8000元/㎡，租价大约在20-25元/㎡，由于项目属于早年产品楼龄较长，所以售价相比其他项目二手产品较低。同时由于该项目在市场上的美誉度并不是很高，遗留问题多，所以二手价格一直未能得到有效的提升是其中的原因之一。 珠江花园一期二手情况 项目存在问题剖析 项目美誉度 户型产品 交付时间 过往关于产权办理历史遗留问题，使部分客户对项目有一定的心理影响； 销售价格不稳定或者内部销售与市场不一致，打击部分投资者的信心。 项目属于重新包装推售，虽然为现楼，但交付时间是客户最为关键的购买诉求点 楼龄成为客观硬伤 由于历史原因，个别单位有装修而其他为毛坯，交楼标准不统一 ； 可售户型基本集中在90平方米单位，户型相对单一 针对上述项目存在的问题，我司认为项目如重新包装上市，应具备有以下优化： 1、通过低总价的原则吸引近郊客户； 2、通过包装，以带装修产品重新面对市场； 3、缩短交楼时间，打动投资或自住客户； 4、承若产权办理，提高客户信心； 优化方案 1、现楼发售，即买即入住/收租； 2、豪宅社区的稀缺小户型一手在售产品； 3、江景资源项目； 4、总价低，低置业门槛； 5、附送精美装修，性价比极高 营销卖点提炼： 余货均价：￥13500/㎡ 总 货 值：1.4亿 销售价格： 销售安排： 5.4 5.13 6.10 6.18 2012.1 正式交接 售楼部开放 样板房开放 开售 收楼 售楼部整改 样板房施工布置 收筹 销售目标：开盘两天售罄117