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第一章 招标物业项目的整体设计与构思 （一）、项目简介 本项目名称为雅芙花园，位于九台市板芙北路146号 本项目规划设计的物业类型为：小高层住宅。 本项目总用地面积 20255.5 平方米。 本项目总建筑面积 81022 平方米。 本项目共计建筑物 19 幢，建筑结构为框架。 小区主出入口为北大门。配套设施齐全，配套设备完备。 （二）客户服务需求分析 1 客户群体的定位 从项目的规划方案和开发商前期工作的敬业精神和社会责任心来看，项目的建设将为今后的物业管理服务提供良好的硬件条件，经过对周边市场的调查，未来的居住群众中，以富裕起来的公司、工厂管理人员为主流，他们处于社会中间偏上的阶层，有着共同的心愿，都十分向往舒适、方便、美好的生活。 2 服务需求特征 针对项目建设以人为本，强调居住环境与大自然的和谐美好和我们预测的未来居住群体的特点，综合物业管理服务的各个要素。我们将为广大业主提供阳光般灿烂、周全的服务，真情营造绿色家园，着力打造高品位、高格调的社区文化。 (三)项目的定位与目标 （1）、近期目标 A、第一年，以《全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则》作为小区日常管理与服务工作的指导，针对小区的管理特点，制订切合实际的各项规章制度；建立物业、设备、住户档案；聘请专家对招聘的员工进行全面培训；在条件成熟后成立业主委员会，并通过物业主管部门的年度考核。 B、第二年，修订和完善各项管理规章制度，使之趋于科学化、合理化；按照ISO9002：2000操作程序来规范日常管理和日常记录；实现办公自动化；全年开展社区活动；达到物业管理优秀示范小区标准。 C、第三-五年，争创全国城市物业管理优秀住宅小区。 对雅芙花园项目实施全面的优质的物业管理服务，巩固省物业管理优秀示范小区的成果,保证ISO9002：2000质量保证体系的落实；确保管理与服务的专业化、规范化,全面达到全国城市物业管理优秀住宅小区标准。并随时迎接上级考核考评小组的检查和验收。 （2）、远期规划 A、建立现代化的物业管理体制 B、构建文化社区，倡导全员参与的管理文化 C、塑造返璞归真的亲和性环境文化 D、营建尽享生活的高品质居住文化 E、我们的最终目标是将雅芙花园项目建成高品味的纯人本住宅环境，营造“森林里的家园”，成就人生快乐家园。 （四）物业管理服务的重点及难点 （1） A、小区内实行封闭式管理，大门都有专人值班，观察每一处监控点的情况，确保小区安全稳定。 B、保安人员24小时值班巡逻，每30分钟小区内全面交叉巡查一次，值班 巡逻情况有详细记录，发现情况及时处置，或报告公安相关部门。 C、主大门实行8小时站岗制度，保证小区保安的良好形象。 D、危及业主安全的地方设有明显标志，防范措施。 E、确保小区内不发生重大火灾、盗窃事故，发生一般事故，接到报案后，五分钟必须到达现场处理，并及时向相关部门报告。 2）与周边单位建立联防联保制度，与所在地公安机关建立良好的工作关系。 3）制订应急方案。设想在住宅区内的不同方向、不同部位、发生不同的意外情况，据此制订不同的应急处理预定方案，重点明确小区保安增援的方向、力度和办法。一旦发生特殊情况，即与当地公安机关联系。 (3)、把好卫生关，确保全天候保洁。 整洁的环境，是小区管理最基本的要求，我们将把它作为提高小区档次的重要方面来抓紧抓好。 1）严格规定各部位清扫作业制度，严格质量标准和工作流程，真正做到无可挑剔，人人满意。 A、实行全天保洁，生活垃圾日产日清，装潢垃圾做到集中堆放，定期清运。B、内楼道日保洁二次，楼梯扶手日清洁一次，生活垃圾日两次收取到户。 C、公共场所清洁，保洁干净，保证业主有一个良好的生活休闲环境。 D、定期清掏化粪池，保证粪便不外溢。 2）严格检查评比。通过每天的巡视和不定期的检查，通过公司及管理处的定期检查评比实施奖惩，使每个保洁员保持足够的工作动力和恒定标准，坚持不懈，一如既往地做好本职工作。 3）实行全员保洁管理制度，特别是赋予巡逻保安监管任务，发现不洁现象，随时处理。 (4)、把好车辆管理关，确保进出有序。 1）在办理入住手续时，就将各家各户拥有的车辆分门别类登记清楚，并对要求停在区内的车辆发给预先特别制作的编有停车位号码的停车牌，构成完整的车辆档案资料。 2）建立24小时车辆管理值勤巡逻制度，尤其是上下班高峰时期增加巡视次数，合理指挥安排停车就位。 3）绘制地下车库行进方向、停车示意图，只要按图所指示的箭头方向和地面、墙上标记行进、即可迅速顺利找到自己的停车位。 (5)、把好便民服务关，确保住户的生活质量。 1）在服务中心设立医疗服务项目。为使项目的住户人人都能关心自己的健康，我们将在小区服务中心内设立医疗服务项目，主要服务内容包括配备常用药品、急救工具、定期邀请专业医生进行健康咨