物业管理实务51165.docVIP

物业管理实务 上册 第2章 1.物业管理项目谈判的意义？ 答：（1）它关系到物业管理企业的生存与持续发展。 （2）它关系到取得委托管理权之后的物业管理具体操作的可行性与效率。 2.物业管理项目的谈判的步骤？ 答：（1）让发展商或业主委员会更多地理解专业的物业管理的内容与优越性，了解本企业的业绩与优势。 （2）完成第一步工作之后，要多方面了解发展商或业主委员会的合作意向。 （3）了解竞争对手情况。 （4）合作意向的展开。 （5）管理合同谈判。 3.物业管理合同的关键条款包括？ 答：（1）管理方式。（2）合作期限。（3）管理权限。（4）管理目标。（5）管理酬金。 4物业管理招标与投标的一般程序：（1）准备（2）招标（3）投标（4）开标 5.物业管理建议书与投标书：是管理公司为了取得目标物业的管理权，就目标物业的管理事项，起草并提交发展商或业主委员会的两份重要文件。 6. .物业管理建议书与投标书写作要求？ 答：（1）针对性强。（2）可操作性强。（3）凸现自身优势。（3）顺应发展商或业主委员会的意愿。 7.物业管理建议书与投标书的区别？ 答：（1）性质不同。（2）形成的依据不同。（3）效力不同。（4）内容不同。 第3章 1.前期介入：是物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主与使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备。 2前期介入的作用：（1）完善物业的使用功能。（2）改进、完善物业的基本设计。（3）能更好地监理施工质量。（4）为竣工验收和接管验收打下基础。（5）便于日后对物业的管理。 3前期介入的方式：（1）早期介入，充当顾问。（2）中期介入，扮演监理。（3）晚期介入，开始管家。 4管理公司最迟介入时间应为交付前3个月。 5.竣工验收：在办理交付手续时，需要建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给建设单位。 5.接管验收：是物业管理公司接交房地产发展商或业主委托管理的新建成或原有物业时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。 6.竣工验收与接管验收的区别？ 答：（1）验收目的不同。（2）验收条件不同。（3）移交对象不同。 7.管理公司进行物业的“开荒”的三种做法：（1）管理公司自己做。（2）聘请专业公司承做。（3）管理公司自己做与聘请专业公司承做相结合。 第4章 1.机构设置应遵循的原则：（1）目标原则。（2）分工协作原则。（3）权责对应原则。（4）统一领导、分级管理原则。（5）统一指挥原则。（6）有效管理幅度原则。 2.上层管理幅度4—8人为宜，下层管理幅度8—15人为宜。 3.物业管理公司组织机构的基本类型4种：直线制、直线职能制、事业部制和矩阵制。一般来讲，专业化强的小型物业管理公司采用直线制较好，综合性的中小型物业管理公司采用直线职能制较好；而大型、超大型物业管理公司则采用事业部制；矩阵制对大中小型综合性物业管理公司均实用。 3.管理的四大职能：（1）计划工作。（2）组织工作。（3）领导工作。（4）控制工作。 第5章 1.员工培训的形式？ （1）上岗培训。（2）在职培训：业余学习、岗位培训教育、专题培训教育、脱产进修。 2.培训教学方法：（1）程序式教学法。（2）示范讲座和直观教学法。（3）情景教学法。（4）专业指导法。（5）角色扮演法。 3.员工考核的分类：例行考核、晋级考核、转正考核、培训考核等。 第6章 1、公约：是指大家约定、共同遵守的行为准则，反映约定人的共同意志和利益，具有道德和法律约束力。 2、物业管理公约：是根据国家的法律及政府房地产行政主管部门的有关规定及房屋预售（销售）合同，在特定的物业管理辖区内，开发商、业主（使用人）和物业管理公司对物业的使用、维修和管理所共同约定、必须共同遵守的行为准则，它是物业管理辖区内的管理“宪法”，是进行有效管理的基础。 3、管理规定是一份综合的管理文件。 4、管理规定的原则：（1）合法性原则。（2）实事求是的原则。（3）可执行原则。 5、《用户手册》、《管理公约》、《装修指南》是管理、维修物业，充分发挥物业功能的三大文件。 6、入伙：是指业主领取钥匙，进房入住。 7、入伙手续：是指业主办理入伙手续时要知晓、参照和签订的相关文件。 8、入伙手续文件分为：（1）入伙通知书。（2）入伙手续书。（3）收楼须知。（4）缴款通知书。（5）用户登记表。（6）验房（辅）书。（7）房（辅）交接书。 9、楼宇装修：指楼宇竣工验收合格、交付使用后，业主或使用人办理完入伙手续后，在正式入住前，根据自己的使用特点和要求，对所购（租）房屋进行重新设计、分隔、装饰、布置等。 10、二次装修的作业程序：（1）用户装修申报。（2