城市土地收购储备与非经营性基础设施建设互补机制浅析.pdfVIP

维普资讯 土地 吴建兵 天津市国土资源和房屋管理局土地整理中心 土地是经济发展的重要载体，城市土地既是城市 场公开竞争程度加大 。而市场秩序的规范，带来土地 经济发展的重要资源 ，也是城市经营的重要资产，政 增值收益的大幅增加，有力地促进 了城市建设。 府通过建立土地收购储备制度，规范土地市场秩序 ， 二、非经营性基础设施投资来源存在的问题 垄断土地一级市场和增值收益，并将受益投资于非经 按照产生现金流能力高低作为标准来对市政基 营基础设施建设，提升城市功能，推动土地升值，进一 础设施予以划分，可将市政基础设施分为三大类：经 步促进城市经济的发展。将实施土地收购储备和非经 营性、准经营性和非经营性。经营性的城市基础设施， 营性基础设施建设结合起来，有效互补，成为许多城 如供水、供热、供 电、通讯等具有明显的私人物品性 市选择的发展模式。 质，对投资的补偿能力比较高，可以向使用者收费，通 一 、 土地收购储备制度的运行机制 过价格形式予以补偿 。因此，这一类城市基础设施具 当前，我国的土地收购储备制度虽有各种模式， 有一般商品的属性，可 以通过市场化运作实施建设。 但笔者认为，不论采取何种模式，其运行的原理都基 准经营性城市基础设施，如废弃物收集、交通设施等， 本相似 ，大致可 以概括为：政府主导、机构运作 、统一 介于公共消费与私人消费之间，向使用者收费仅可以 管理、垄断经营。以天津市为例，土地收购整理储备工 弥补一部分工程建设投入的成本，但仍需由财政补助 作主要分为四个阶段：即收购整理储备计划阶段、收 其他部分。非经营性城市基础设施属于纯公共物品， 购整理储备方案阶段、收购整理储备实施阶段和委托 如市 内道路、河堤、降水排放、护坡、行道树、绿地、消 出让阶段。一是，市国土部门牵头编制年度土地收购 防及各种防灾工程等。其服务对象不具选择性和排他 储备计划 ，报市政府批准；二是，收购整理机构根据批 性，是为不特定的多数人服务的；有不可减少性，即不 准的计划 ，开展现状调查、土地评估和经济测算，协商 会因为使用而造成总量的减少；不具有个人消费性， 土地价格，拟定土地收购方案；三是，实施土地收购整 仅 以公共消费的形式出现。因此，非经营性城市基础 理，与原土地使用权人签订土地收购补偿协议，按照 设施项 目难 以向社会某一公众直接索取费用，本身无 协议规定支付土地补偿金，并督促拆迁整理；四是，协 法产生现金流。 调落实规划设计条件 ，进行出让准备工作。 非经营性城市基础设施建设投资对地方财政 的 全国其他城市的工作程序亦类似，即政府明确土 压力最大，由于投资规模大、建设周期长、无回报，社 地收购储备机构，凡经营性土地均 由土地收购储备机 会资本不愿进入，而政府单纯依靠有限的财政资金投 构统一实施收购、整理、储备，拆迁形成 “净地”并配备 入基础设施建设必然效率低下，远不能适应城市经济 规划条件后公开出让。而开发企业不得与原土地使用 社会发展的需要。而另一方面，在各类基础设施中，非 权人直接协商土地补偿价格，只能在土地市场上竞买 经营性基础设施 的投入 ，对城市功能提升的作用最为 取得土地，土地出让价格与土地收购价格之间的差额 明显，拉动地价升值的力量最强。 形成政府收益，进入财政 。