宜昌均瑶项目策略思考课件汇总.pptVIP

[ 宜昌均瑶国际广场 ] 项目 策 略 思 考 商业地产项目定位 策略思想 前期市场定位的准确是商业地产成功的关键。切忌商业项目前期战略策划步入盲点。 项目的成败，不仅仅是经营与管理的对决，更与项目的前期策划密切相关。 一、[宜昌均瑶国际广场]项目 主题定位思考 确定独特的主题理念，是[宜昌均瑶国际广场]项目后期招商的灵魂。 项目功能模块定位: 第一部分：裙楼 品牌购物中心 影视演艺休闲中心 康娱中心 第二部分：塔楼 酒店/酒店式公寓/产权式酒店公寓/产权式分时度假公寓 服务式公寓/定制式行政公寓或写字楼其他 二、[宜昌均瑶国际广场]项目 业态定位思考 主要考虑如下几个因素： 现代时尚百货公司如[铜锣湾百货]/[百盛百货]和品牌超市如[百佳]/[屈臣氏]比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营； 大品牌商家能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾； 现代时尚百货公司以时尚和女性消费为主，该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。其与大型综超相似，将在一定程度上导致部分潜在客户群不愿意投资此类业态。 项目业种定位: 超现代影视演艺中心; 零售大鳄领军的品牌精品购物中心; 产权式四至五星级品牌酒店服务公寓． 三、[宜昌均瑶国际广场]项目 战略发展思考 [宜昌均瑶国际广场]项目作为均瑶集团在宜昌的品牌项目，在均瑶集团的业务拓展规划中具有较高的战略地位。但由于项目投资数额大和市场融资环境的变化，开发商必须慎重思考/调整发展战略，充分利用该项目的地缘品牌优势, 现阶段项目运营建设的步骤, 建议以市场效益标准来分析项目投资价值, 依靠自我发展能力，采取分段开发、分段销售、分段开业的 四、[宜昌均瑶国际广场]项目 市场环境思考 商业地产已成为目前最热门的投资业态，各地的商业地产开发正如火如荼，竞争日趋白热化。由于缺乏有效的规划和正确的定位，已经出现了结构性、地域性和网点布局上不合理的问题，如在业态结构上大型百货店过剩，在选择和定位上重复建设等等。商业地产的定位与招商是决定项目成败的关键，前期的市场调查与论证极为重要，能够避免盲目投资和资源的浪费。宜昌的商业地产也面临激烈的竞争环境， 五、[宜昌均瑶国际广场]项目 建设资金思考 众所周知，商业地产是一个高投入、高风险、高回报的产业，没有大量的资金支持，项目是做不起来的。[宜昌均瑶国际广场]项目作为一个综合性的商业地产项目，总投资额高达五亿元，开发商如果没有足够的资金实力和有效的融资渠道，就会随时面临停工的风险。一般来说，项目开发的资金来源有自有资金（占30%）、银行贷款、合作开发、预售回款、承建商带资承包建设等等。而对于本项目来说，除了自有资金和银行（或集团）贷款以外，最有效的融资方式是预售回款、滚动开发，即以产权式商铺（酒店）形式预售物业，回收部分资金投入下一阶段的开发。 六、[宜昌均瑶国际广场]项目 品牌资源思考 均瑶集团在宜昌已有成功的投资经验，与当地政府有良好的关系。本项目的开发应充分利用这些资源的优势，在项目规划、融资、招商、销售等环节争取政府更多的支持，以保障项目开发的顺利进行。 七、[宜昌均瑶国际广场]项目 建设规划思考 根据本项目的规划，[宜昌均瑶国际广场]将建成宜昌的地标性建筑，分为三大块：品牌购物中心、影视休闲中心、五星级产权式酒店。由于商业地产开发的特殊性，使后续的商业经营成为项目重要的一部分。而要保持持续的商业经营，就必须事先进行商业评估和布局规划，确定商业业态以及业态的组合与搭配，并根据不同业态对建筑物的不同要求，及时与目标商家作沟通, 对建筑设计进行必要的针对性调整，以减少不必要的损失。 商业项目开发 常规流程图 八、[宜昌均瑶国际广场]项目 风险思考 2002年以来，商业项目超过以往三至五倍的供应量，商业地产项目的集结上市，使供求关系发生阶段性严重的失衡，这种失衡无疑加剧商业地产项目的营销、推广的难度，同时也为大型商业项目的开发潜伏巨大的市场风险。 商业物业需要经营，需要不同专业的经营管理人员，大型商业地产项目的开发更需要一批浸淫多年商业地产的业内人才来融合项目。商业地产与住宅最大的不同之一，就在于二者面对的对象。商业地产至少要面对三种客户： 1) 投资者，商铺的销售离不开投资者； 2) 经营者，如麦当劳、肯德基、星巴克，商铺的实现要靠经营 者； 3) 终端消费者，没有消费者的购买，商铺的利润无从谈起。只有 消费者买了商品，经营者才有可能交租金给投资者，开发商才 有利可图。 无论从政策面/资金面/经营面上来讲, [宜昌均瑶国际广场]项目在未来几年中都会有风险因素存在。