某某住宅项目花园策划提案.docVIP

洪都花园（暂名）全案策划提案 本案的地块现状： １．建设地点：西起规划道路，北至洪塘拆迁安置块，南至规划道路，东至西外环路。西侧为创业园区． ２．基地现状：农田，河流，民宅 ３．总用地面积：161800m2 基于开发商的立场―― 拿到土地后的自然思考： １．地块极不成熟，人气难以聚集――以商业聚人气 ２．紧邻安置房，对档次提升不利――建别墅提档次 ３．距离市区较远，交通不便――目标客户群为宁波有车族＼创业园白领＼慈溪余姚等地进城者 即，总体定位思路为：以商业聚集人气，以别墅做点缀，以多层创效益． 针对以上思路白龙瑞狮的观点： 观点之一： 本案的产品设计是吻合竞争现状和市场趋势的； 观点之二： 本案市场形象定位和目标消费者定位是与产品设计脱节的． 我们的观点由何而来？或者说支持我们观点的论据是什么？ 如果，我们的观点是正确的，那么，本案面临的问题应该如何解决――如何确立市场形象定位和目标消费者定位？应用什么样的推广销售策略来赢得项目的成功？ 以下既是白龙瑞狮关于以上问题的详细阐述． 白龙瑞狮策略展示 一．房地产市场环境分析 二．主要竞争楼盘分析 三．目标消费群体分析 四．市场形象定位 五．推广策略 六．园林景观建议 七．产品修正意见（略） 八．投入产出预估 一．房地产市场环境分析 Ａ、基本数据汇总： １．２００３年住宅总体供应量：２３０万平方米 （此数据前提为商品房预售门槛提高，导致部分楼盘延迟到２００４年推出．） ２．２００３年住宅市场需求量：１７０万平方米（房产交易中心资料） ３．房地产价格走势（图１，图２） 宁波房地产销售价格经过连续三年的飙升，已由２００１年底的均价２９６２元／平方米上升２００３年６月份的４１３７元／平方米．虽然仍保持着增长势头，但增长幅度明显放缓． ４．房地产版块分布 至２００３年宁波房地产开发区域出现明显的版块划分，除市中心区域外，基本可分为江东东扩版块＼海曙环城西路版块＼鄞州区版块＼江北版块和新三江口版块 市中心版块：泛指市三区一类地段，及比较接近一类地段的个别区域，此版块内商业＼办公蜚围浓厚，配套设施十分完善． 典型楼盘： 案名 所在地段 开发商 产品类型 总建筑面积 香榭丽舍 望京路＼永寿街 银鑫房产 多层＼小高层＼高层 ４８０００ 龙湾银都 护城河畔 宁房股份 高层 ６８４００ 丽江新都 华严街 新都置业 小高层＼高层 ３８０００ 城市晶华 华严街 亨润置业 高层 ６５０００ 名江新都 百丈路＼镇安街 汇达房产 高层 ３２０００ 锦地水岸二期 琴桥东 锦地房产 高层 ４５０００ 理想家园 曙光路＼中山东路 甬城房产 高层 ３００００ 江东东扩版块：泛指世纪大道附近，处于宁波市未来规划发展的重点区域，具有较大升值潜力． 典型楼盘： 案名 所在地段 开发商 产品类型 总建筑面积 枫丹馨园 桑田路 中建房产 高层 ２６０００ 常青藤二期 新明楼公园 交通房产 综合 １９３４００ 盛世东方 中山华庭旁 三星置业 高层豪宅 ８００００ 星河晨光 兴宁路和沧海路 富豪房产 多层、高层 ４９９０００ 光芒再现 世纪大道西 新恒德 小高层、高层 ３３１０８０ 海曙环城西路版块：泛指环城西路周边地块，处于宁波成熟居住区内，各项配套设施相对完善。 典型楼盘： 案名 所在地段 开发商 产品类型 总建筑面积 荣安世家 尹江路 荣安集团 高层 ４７０００ 荣安佳境 宝善路南 荣安集团 多层 １０８０００ 馨都 丽园北路 中房 多层、小高层 １７００００ 柳汀春晓二期 好又多西侧 宏基房产 多层 ２８０００ 天一家园四期 环城西路 联合房产 多层 ３８０００ 鄞州区版块：既鄞州中心区版块。 典型楼盘： 案名 所在地段 开发商 产品类型 总建筑面积 东湖花园二期 麦德龙对面 雅戈尔置业 多层、高层、小高层、别墅 ４９５０００ 莱恩河畔 钱湖北路 华泰房产 小高层、高层 １３５０００ 金湾华庭 四明区４＃地块 宁兴房产 多层、小高层 １１９７００ 半岛名邸 天童北路 光大置业 多层、小高层 ５５９０００ 碧云天 四明路和天童路 鸿德房产 多层 ５００００ 江北版块：即处于江北地区，除去姚江附近的区域。 典型楼盘： 案名 所在地段 开发商 产品类型 总建筑面积 北岸琴森 原钢铁厂 浙电房产 小高层、高层 ２９４０００ 外滩花园 人民路和咸宁街 银亿房产 江景豪宅 １１０３７９ 同方杰座 人民路和咸宁街 同方房产 高层 ５１０００ 国际村二期 小高层 ３１０００ 桃源四期 通途路北侧 市政房产 多层、小高层 １６０００ 新三江口版块：即姚江版块，因其形似三江口，再加上市政府三江六岸文化长廊工程的实施，给这个版块赋予了较为浓厚的文化气息。 典型楼盘： 案