房地产项目风险分析.pptVIP

Company Logo 房地产项目评估 多层住宅楼，6层 730元/平方 多层综合楼，9层 950 高层商住楼，10－18层 1165 高层商住楼，19－25层 1395 高层商住楼，26－33层 1625 高层商住楼，34层以上 1855 高层商业、写字楼，12－48层 2240 2003年广州主要楼宇建安造价（含简单装修）一览（供参考） Company Logo 房地产项目评估 关注点： （1）各项项目工程内容和成本费用是否齐全，有无任意扩大取费范围和提高标准，扩大投资规模，套取银行贷款； （2）投资估算中有无漏项、少算或人为压低造价等情况，是否与项目规模、功能、档次、经营方案相符合，以达到自有资金符合规定要求比例，采取钓鱼方式套取银行贷款； （3）成本费用构成比例合理与否，并与企业近几年经营状况比较分析，与同期具备可比性的项目（包括企业自身的项目和外部的竞争项目）进行比较分析。 Company Logo 房地产项目评估 5、项目的融资分析——资金来源 一般包括：自有资金、银行贷款、预租售收入、其他资金来源，关键是分析除我行贷款外的资金来源的合理性与可靠性。 关注点： （1）现金出资部分是否已经到位，是否已经投入，应通过考察项目工程形象，查阅财务账目，核对财务凭证等多方面印证分析项目的自有资金投入； （2）以实物、土地使用权等非现金的出资，是否经过有资格的机构进行评估，估价是否符合法律法规要求，是否合理及符合市场平均水平，现金与非现金出资构成比例对我行贷款风险的影响； （3）预租售收入的安排，是否符合项目工程进度计划与租售计划，应对附近区域同物业类型的租售情况进行比较分析，判断其合理性与可靠性。 对于预租售收入的安排，应尽可能的保守，因为存在市场的不确定性，所以不能将项目建成的主要资金来源寄托于预租售收入。自有资金与银行贷款的额度，应能够覆盖建成项目的大部分资金，应确保在市场租售不理想的情况下也能将项目建成，不然会造成：被迫追加贷款；迫使借款人寻求其他资金来源或者转让；项目停工，烂尾楼，这样项目的资产，包括了我行贷款投入形成的资产，价值严重受损。 Company Logo 房地产项目评估 6、项目的效益评估： 项目的盈利能力分析、贷款偿还能力分析、不确定性分析（盈亏平衡点、敏感性分析），等等。 关注点： （1）项目的出售、出租、自营等安排是否符合当地政府有关房地产经营的规定，并与开发商的投资策略相结合； （2）经营项目的功能类型和数量，是否在项目可供经营的房地产功能类型和数量的基础上确定，并考虑了经营期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响； （3）租售价格的测算是否考虑了政治、经济、社会等宏观环境、市场供求状况，以及已建成的、正在建设的和潜在的竞争项目对其影响，并与位置、规模、功能和档次等方面具备可比的交易实例、竞争对手进行比较分析。 Company Logo 房地产项目评估 7、项目封闭管理 房地产贷款的封闭管理，是指对银行投入房地产项目的贷款按照封闭原则进行的一系列管理，主要目的在于防止贷款资金被抽逃、占压和挪用，保证贷款按约定用途使用，按约定时间归还，监督项目按计划完工，维护购房人和按揭贷款客户的利益，其实质是对企业及其项目的现金流管理。经过多年实践，封闭管理已经成为控制和防范房地产贷款风险的重要手段。 对于开发单个项目的企业，比较容易实行封闭管理。 对于综合性开发企业，怎样实施封闭管理有效控制贷款风险，关键是在于抓住“一个核心和三个原则”： 核心：贷款必须严格对应项目，企业是滚动开发项目，而我们是在确保旧项目（存量贷款项目）按约定还款情况下，方可对新项目进行评估、新增贷款申报； 原则：（1）企业自有资金和我行贷款只能封闭用于指定项目，自有资金必须先于我行贷款投入，贷款按工程进度投放；（2）未经我行许可，项目开发用地及在建工程（特别是我行贷款投入所形成的资产）不得对外设定抵押；（3）确保我行按揭的跟进，归集、监管项目的租售收入，设定按销售进度分期还贷计划，在项目销售到80％时，必须全额收回我行贷款本息。 Company Logo 房地产项目评估 （三）借款人及主要关系人资信分析（最为关键） 项目主要关系人是指借款人的母公司与股东、关联公司、项目的主要投资人等。 对借款人及项目主要关系人的经营情况、财务状况、信用情况的考察，对其资信状况进行分析，包括：企业主营业务开展情况，近三年开发量、竣工量、销售量、销