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我国房价波动原因及趋势分析 一、我国城市房价近年出现了非正常性波动 自1998—2007年来房价出现了大幅度的上涨，上涨的势头一直在持续，尽管在国家紧缩“银根”和“地根”等多种宏观调控措施的作用下，房价有所调整，但整体房价仍然是涨声依旧，表现得扑朔迷离，通过分析和对比发现我国房价有以下特点: （一）我国房价上涨幅度较大，上涨速度较快 根据分析的需要对近年来的房价数据进行了搜集，得到统计图 图1-1 2000-2007年全国房价水平及涨幅 从统计图可以看出，从2000年到2007年，我国房价持续上涨，根据中宏数据库的数据显示，2003年至2007年我国房屋平均销售价格涨幅分别为4.8%、17.8%、14%、6.3%和12.6%，房价波动幅度较大。 尤其是2004年、2005年和2007年的涨幅还超过了两位数，全国房价也从2000年不到1000元/平方米的价格上涨到如今的4000元/平方米左右。 总体来说，近年来房价出现了较大的波动，房价波动不正常，这种不正常具体表现在以下方面： 1.房价涨幅与GDP涨幅不协调 当房价的上涨幅度远高于GDP的增长幅度，房价明显高于其内在价值时，表明房价与国民经济发展水平不相协调，房地产出现价格泡沫并诱发房地产业呈现过热状况。从搜集到的国外房价与GDP的关系图可以看出在西方发达国家GDP的增长都高于房价的增长，有的年份增长 图1-2 2000-2007年美国GDP和房价指数变化 图1-3 2000-2007年英国GDP和房价指数变化 相当，很少出现房价涨幅高于GDP增长的情况，并且，房价的上涨幅度与GDP的增长的呈现出较高的相关性。 而从我国来看，我国的房价增长的速度一般都高与GDP的增长（如图1-4所示），这与国外相反。另外，我国的房价增长速度波动较大，特别是近年来，从上图可以看出，2004年出现了大幅的上涨，2005、2006年出现下跌，2008年还有超过GDP增长的势头。从这种不协调可以看出，我国房价的波动是不正常的。 图1-4 1999-2008年我国GDP与商品房销售均价增速 2．房价收入比较高 在衡量一个国家的住房消费水平时, 世界上许多国家都在使用房价收入比，它是一项综合指标。 “房价收入比”是指“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”，国内学者大多将“房价收入比”这一概念定义为“居民收入和房价水平之间的比率”。世界银行认为房价收入比在3- 6 倍之间较为适当, 低于3 就会出现住房供不应求的局面, 高于6 就是超出了城镇居民的经济承受能力, 这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。 表1-1 近年来我国的房价收入比 年份 每户的收入(元) 单元房平均售价 房价收入比 2007 42273.102 358020 8.469 2006 37521.611 303030 8.076 2005 33509.479 285120 8.509 2004 30182.960 250020 8.283 2003 19597.930 212310 10.833 2002 18330.835 202500 11.047 2001 21411.948 195300 9.121 2000 19706.198 190080 9.646 通过数据的收集汇总计算得出我国近年来的房价收入比数据（表1-1），目前我国大多数城市的房价收入比超过8倍,这意味着一个家庭要用至少8年的收入才能买得起一套住房,远远超出了合理的房价收入比范围。如此高的房价, 超出了正常工薪阶层和普通民众的承受能力。 从房价收入比可以看出我国的房价过高，房价的波动不正常。 （二）不同城市的房价波动差异较大 为分析不同城市的房价水平和波动情况，选取北京、上海、广州、深圳为代表的热点城市与以太原、南京、武汉为代表的大中城市为样本进行比较，根据统计年鉴的数据汇总得到的房价指数比较图（图1-5和图1-6） 可以明显的看出，热点城市的房屋价格指数明显高于一般大中城市,大众城市房屋价格指数最高为1%，而热点城市最高指数已接近3%，且平均水平高于1%。这是因为，热点城市对外开放程度高，引进的外资多，经济发展较快，人民生活水平高，住房需求较大。相反，一般大中城市由于深处内陆地区，对外开放程度低，经济发展水平缓慢，住房需求远不及发达地区，热点城市房价的波动程度与房价水平明显高于大中城市和一般城市。 图1-5 2007年各月房价指数变动表 图1-6 2007年各月房价指数变动表 二、我国房价波动原因的经济学分析 从经济学来讲，根据价值规律，房价应该以其实际价值为基础，根据供求状况围绕价值上下波动，而住房价格近几年来一直在上涨，而且长势迅猛。这一表现表面上看违背了价值规律，房价远高于其实际的内在价值。根据有