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房地产市场调研报告 深圳市关外工业房地产市场调查报告 一 深圳市龙岗区工业房地产市场调查成果 1 概述 龙岗区为深圳市传统工业集中区，发展起步较早，现状工业氛围较浓厚， 共有大小工业园区约500 个，其中村集体兴办的园区约占40% ，企业自建 自用型约占 30% ，投资用途的园区约占 25% ，政府规划的产业园区约占 5%。主要沿深惠公路、深汕公路、布龙公路、吉华路、李朗大道、宝龙路、 平湖大道等交通主干道两侧分布，工业聚集度较高，以传统的加工制造业 （如眼镜业、小家电等）为主，逐步向高新技术产业转型，涌现了如华为、 新天下、比亚迪等多个大型技术企业。政府重点规划建设的工业园区共三 个，分别为华为科技园、大工业区和宝龙工业城。 2 结论： 租赁市场 工业物业受性质、新旧、园区规模档次等因素影响，租金可划分成不同档 次：  村集体组织兴建的为形成工业区的独立厂房和 2000 年前建的较陈旧 的普通厂房物业月租金水平约为 5～10 元/平方米。此类厂房的租金 水平明显较2007 年低3～4 元/平方米，出租率约65%。集中分布在 距深圳市区较远的坪地、坑梓、龙岗、坪山街道等 （如大围工业区、 回龙埔工业区、坪东工业园、宝地工业区等），配套物业（宿舍、办公） 的租金与厂房基本相同。  政府扶持的工业园和高新技术园，因园区规划整齐楼宇、建成年较近 （2000 年后兴建）其厂房月租金水平约为 10～15 元/平方米，出租 率约75%。在此基础上因工业聚集度更高、园区规划布局更好、产业 类型及产业链完善程度高的工业区月租金水平约有2～3 元/平方米的 4/6/2010 1 房地产市场调研报告 增长，出租率90%以上，个别工业园100%出租率。 上述物业的配套物业（宿舍、办公）的租金水平明显较厂房高3-5 元/ 平方米。 此类物业的租金水平较2007、2008 年相当，无特别变化。  土地用途仍为工业用地，但实际用途已经转型为办公研发中心、专业 市场、展示厅、街铺等的工业物业租金水平因园区的规模档次、转型 内容、区位有明显不同。 写字楼：以天安龙岗数码新城、环球物流中心为代表的类甲级写字楼， 租金45～60 元/平方米，出租率85%左右；规模一定，区域 氛围一般的园区综合楼租金20～40 元/平方米（如李朗赛兔 数码科技园、本丰科技园等）。 商铺：天安龙岗数码新城、环球物流中心等写字楼下街铺租金水平 80～150 元/平方米；华南城等专业市场的租金水平约40～ 80 元/平方米，出租率85%以上。而求水山珠宝园、南岭丝 绸文化产业创意园等起步晚、位臵偏的工业园的商业展厅租 金约23～30 元/平方米，出租率65%左右。 此类物业的市场成熟度明显高于2007、2008 年，租金也较之高 10%～ 25% ，出租率增加10%左右。 销售市场 根据调查，龙岗区工业物业成交量很少，大部分物业用于出租。 竣工日期在2000 年前的普通厂房市场均价为 1,400～1,700 元/平方米， 2000 年后竣工的普通厂房市场均价1,700～2,000 元/平方米，平均销售价 格与2008 年、2007 年、2006 年分别变化为升5%、跌8%、跌 10% 。 市场特点  高新技术企业的承租能力较强；  产业链完善、园区规划布局合理、环境优美、建筑外观新颖的工业物 业租金价格及出租率具有一定的优势；  外部经济环境对于各产业类型、各工业企业的影响大小不一，高新技 术企业受影响较少，但传统的加工制造业受影响程度较大。