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第四章 收益性物业价值评估 （一）考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对收益性物业价格及其特征、价格和价值的种类、影响价格的因素、价值评估的基本方法等内容的熟悉程度，以及运用基本的估价技术，在物业资产的购置、经营管理和处置过程中进行价值分析与价格决策的能力和知识水平。 （二）考试基本要求 掌握：物业价格的构成，投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别，市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤。 熟悉：收益性物业价格及其特征，收益性物业价格和价值的种类，收益法估价的基本公式及其应用。 了解：影响收益性物业价格的因素，市场法和成本法的应用。 第一节 收益性物业的概念 物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)等。 对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，不是看它目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。例如，某套公寓或某幢写字楼目前尚未租出而空置着，没有直接产生经济收益，但仍然属于收益性物业。因为同类的公寓和写字楼大量存在着出租现象，在直接产生经济收益，该尚未租出的公寓和写字楼的收益可以通过“市场比较法”来求取。 影响收益性物业价值的因素很多，例如区位、新旧程度、供求、物业管理等等，但这些最终都表现在未来能够带来的收益这一最核心、最直接的因素上，即收益性物业只有未来能够带来收益，对投资者才有价值，投资者才会为了预期的投资回报购买该物业。对未来能够带来的收益予以具体化，收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长， 物业的价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低。 收益性物业的产权人通常将物业出租给他人使用。这样，物业产权人在租赁期间届满之前就放弃了占有和使用物业的权利，而保有收取租赁合同(又称租约)约定的租金和在租赁期间届满后占有物业的权利。物业承租人则以支付租金的方式从物业产权人那里获得了占有和使用物业的权利。例如，房屋承租人与出租人签订了一个租赁期限为10年的房屋租赁合同，从而就取得了占有和使用该房屋10年的权利。在某些情况下，如果租赁合同允许，承租人可以转让所承租物业的占有和使用的权利。因此，在评估收益性物业的价值时，经常会遇到有许多租赁期间未届满的租约，这叫做有租约限制的物业或附带有租约的物业、已出租的物业。由于购买者须尊重并履行这些租约的各项条款，如《中华人民共和国合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，所以，如果为买卖目的评估这类收益性物业的价值，就要考虑租约租金与市场租金差异的影响，特别是对于那些租约租金与市场租金差异较大和租赁期限较长的物业。 收益性物业价格的概念和特征-熟悉 一、物业价格的概念和形成条件 物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。在现今社会，物业价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付，例如，以物业作价人股换取设备、技术等。 二、物业价格的形成条件 物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性、稀缺性和有效需求—价格形成机制。 有用性是指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值。 稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。 有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。只有需要而无支付能力(即想买但没有钱)，或者虽然有支付能力但不需要(即有钱但不想买)，都不能使购买行为发生，从而不能使价格成为现实。需要不等于有效需求，需要只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是有效需求。 三、物业价格的特征 物业价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方。共同之处是：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣质低价。物业价格与一般物品价格的不同，表现为物业价格的特征。物业价格主要有下列五个特征： (一)物业价格受区位的影响很大 由于物业不可移动，其价格与区位密切相关。最常见、最简单的是用距离来衡量区位的好坏。距离可以分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。 (二)物业价