房地产信托资料.docVIP

一：信托的定义：信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。通俗的讲就是受人之托，代人理财。 二：房地产信托现状：11月单月房地产信托成立规模为122.6亿元，仅仅占11月信托总规模的21%，环比下降18.3%。在各信托资金的投资领域中，房地产信托已经降到了第三名。而今年6月时，地产类信托产品仍占据着信托领域的半壁江山，占比高达52%。房地产信托成立规模从今年三季度以来逐渐低迷。2012年末房地产信托仍可以达到8000亿水平 三：房地产信托的相关法律法规 2008-10-28 银监办发【2008】265号中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知 2009-9-3 银监发【2009】84号中国银监会关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知 2010-2-5 银监通【2010】2号中国银监会关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知 2010-2-11银监办发【2010】54 中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知 2010—8—24《信托公司净资本管理办法》 中国银行业监督管理委员会令2010年第5号 四：房地产信托产品设计要素要点 五：房地产信托基金 F房地产集团的房地产基金实践：模拟案例与实务解析 一、主基金：有限合伙基金  在权衡了信托型基金、公司型基金和有限合伙型基金之后，F房地产集团重点尝试了有限合伙型的房地产基金。该有限合伙基金不断在尝试各种募集渠道，并将所募资金对中国大陆二、三线城市的优质房地产住宅项目进行组合投资。 截至2011年8月，F房地产集团旗下共计独立管理和运营着2支有限合伙型的房地产基金，总规模达12亿元。另外，还有2支房地产基金正处于初期的筹备状态，预计2011年底—2012年初正式启动发行和成立等工作。 这2支有限合伙型的房地产基金包括：其一，天津方恒景业股权投资合伙企业（有限合伙），基金规模4亿元，由北京方恒股权投资管理有限公司担任基金的管理人；其二，上海方城景业股权投资合伙企业（有限合伙），基金规模8亿元，由上海方城股权投资管理有限公司担任基金的管理人。 下边重点讨论的是2011年的房地产基金——上海方城景业股权投资合伙企业（即A企业）及其与信托计划相互对接的运作思路。 （一）基金管理人 上海方城股权投资管理有限公司（以下简称“方城公司”）是上海方城景业股权投资合伙企业（有限合伙）的普通合伙人（即GP），也是Z地产有限公司的全资子公司，隶属于F房地产集团，专注于房地产基金的发行、管理以及运营。  （二）有限合伙基金（见图1）  （三）关于Z地产有限公司 Z地产有限公司（以下简称“Z公司”）成立于2005年，以房地产开发经营为主业，具有国家房地产开发二级资质，是涉足房地产、教育、体育、文化等相关产业领域的集团化企业，其母公司是F房地产集团。Z公司开发销售的商品房总面积逾200万平方米。截止2010年12月30日，Z公司的资产负债率是58%。 （四）运作思路 1、基金采用“信托+有限合伙”的模式 方城Ⅰ期房地产基金集合资金信托计划（以下简称“信托计划”）采取“信托+有限合伙”的操作模式，即信托计划加入有限合伙企业（上海方城景业股权投资合伙企业），并成为该合伙企业的有限合伙人（LP）之一；有限合伙企业再以增资或新设方式组合投资于Z公司下属的房地产项目公司。 2、信托资金的投资运用采取“股权+债权+TOT+其他”的组合模式 信托计划的投资期限较长，并且可以同时投资于多个项目、多个市场或多个产品。另外，也考虑了信托资金在实际运作中的投资期、可能的投资过渡期以及闲置期，由此确保了信托资金更加有效率地投资运作。 （1）在信托资金的投资期，主要通过有限合伙基金的平台（即上海方城景业股权投资合伙企业）投资于Z公司旗下房地产项目公司的股权； （2）在信托资金的投资过渡期，主要通过债权方式投资于其他优质的房地产项目，或者将信托资金加入到其他期限较短、风险较低的信托计划之中（即TOT）； （3）在信托资金的闲置期，则可投资于货币市场基金、短期拆借、国债、金融债等。 3、资金池运作，并可循环投资 信托计划的发行规模较大，信托期限较长，与有限合伙进行组合之后可以形成有一定存量的资金池。同时，资金可以循环投资，即在投向某个项目的资金顺利退出之后，还可以再