房地产相关资料.docVIP

目录 　　 　　前言 　　一、房地产业的行业性质及其暴利来源 　　1．房地产业的最核心资源是空间 　　2．开发商“开发”的是空间所有权和使用权 　　3．房产的基本属性和“房价”问题 　　4．容积率陷阱（容积率错觉）是实现财富掠夺的重要手段 　　5．房地产开发业是经济的兴奋剂，是经济资源的空转 　　二、畸形发展的房地产业对环境的破坏作用 　　1．正确理解“科学发展观” 　　2．城市交通问题的真正祸首是房地产过度开发 　　3．科学规划是改善交通的关键 　　4．过度开发直接间接造成了高耗能高污染 　　5．推进节能减排必须严控恶性开发 　　三、套利机会衍生腐败，房地产业的“伪市场化”是所有问题的根源 　　1．政府主导的规划是房价预期的决定性因素 　　2．开发商热衷于“囤地”、“捂盘”的真实原因 　　3．拆迁背后的利益争夺 　　4．多轨制带来多重套利机会，房地产业是最大的官倒 　　5．变相开发区——以建设的名义破坏、掠夺 　　6．香港模式（曼哈顿模式）的深刻教训 　　四、鼓励藏富的住房保障政策 　　1．经济适用房和双限房——伪市场中的伪商品和伪产权 　　2．背离市场公平的保障制度必然鼓励失信 　　3．廉租房和合作建房 　　4．小产权房——新世纪的“资本主义尾巴” 　　五、90/70政策、叫停别墅、增加成本、单纯增加供应皆与调控市场无关 　　1．什么是真正意义上的市场？ 　　2．伪市场的特征与危害 　　3．90/70政策和叫停别墅的困惑 　　4．任何增加成本的调控手段都不可行 　　5．单纯增加房屋供应未必能降房价 　　六、尊重历史，面向未来，科学规划国土空间 　　1．“人多地少”是畸形体制下的错觉 　　2．库布齐沙漠、龙港镇的启示 　　3．走符合我国国情的新型城市化道路 　　4．确立空间所有权，让开发商回归制造业本位 　　5．规划的市场化改革是房地产市场平稳的前提 　　6．以科学、开放、稳定原则制定全国空间规划。 　　七、解放思想，以地权改革实现改革开放新的飞跃 　　1．改革开放的核心是市场化 　　2．中国经济增长的强大动力在于内需消费 　　3．土地（空间）公有与房产（空间）私有的产权矛盾 　　4．增量渐进改革是全面改革的必由之路 　　5．解放思想，设立西部土地（空间）改革特区 6．引“热钱”流动性之水浇灌西部荒漠 前言 　　 　　 房地产是当今中国社会的焦点话题，从中央到地方各级政府，从富豪、学者到普通百姓，可以说，在今天的中国大陆，没有哪个行业能吸引如此众多的关注。但是，迄今为止，政府、开发商、有房者、无房者甚至学者，都是从各自利益角度自说自话居多。本文试图从简明、通俗但新颖的视角审视如下热点问题：房地产开发是什么样的行业？决定房价的关键因素是什么？房地产业和开发商的暴利从何而来？地方政府起了什么作用？征地拆迁的核心矛盾在何处？开发商囤地捂盘的动因是什么？高楼真可以“节能省地”吗？房地产业和交通拥堵、节能降耗有什么关系？为什么这个行业腐败频出而屡禁不止？“人多地少”的真实情况究竟怎样？多盖房就能降房价吗？大小产权的划分原因何在？现行住房保障政策为何漏洞百出？诸多调控政策为何屡屡失效？根据国情我们该走什么样的城市化道路？国土空间规划和产权明晰为什么至关重要？改革的瓶颈在哪里？房地产业彻底市场化有何重大意义？ 　　 本文所采用的分析方法，不涉及任何高深理论和复杂模型，只要具备经济和建筑常识就能完全理解，所采用的数据资料，也全部源于国内外媒体。房地产业和其它行业一样，服从的是经济规律，所以我们首先要明确经济理论中的“价格”和“套利”的概念。价格是什么？是买卖双方自愿达成交易的平衡点，是公平博弈的均衡结果，更是反映供求关系的温度计。广义地讲，经济生活中的所有有关投资获利的行为都可以用价格“创利”或“套利”来概括，前者是付出劳动、创造财富的正当行为，比如企业生产产品获取利润、个人参加工作获取劳动报酬等；后者则完全不同，指利用制度漏洞或市场缺陷，投机获取差价、转移价值的行为，比如黄牛党倒票和医托倒号的行为，又比如上世纪八十年代人们切齿痛恨的“官倒”，就是利用垄断特权人为制造的“双轨制”进行投机获利的行为：一端是特权造就的“内部低价”，另一端是市场高价，二者之间的差价就构成了套利利润。套利依据的是经济中的“一价定律”，即两项商品如果质量相等，其市场价格必然趋向一致，有差价则必然产生低买高卖的套利行为。任何套利都必须考虑利润、风险、成本，三个因素相对均衡，所谓“天下没有免费午餐”，“天上不会掉馅饼”，风险、成本都很小而利润很高，就会刺激套利行为，直到成本和风险也抬高，达到一种新的平衡。通常套利活动本身并不创造任何价值，本质上和偷抢也没区别，都是财富的转移，官倒因为背靠特权还通常披着合法的外衣，其性质甚至比偷抢还恶劣。 　　 众人口诛笔伐的所谓“房价