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关于工业地产的深度探讨 发展部 2007年7月 目 录 第一部分:工业地产概况 第二部分:工业地产的的相关政策 第三部分:工业地产的开发模式及案例 第四部分:关于工业地产的几点思考 第一部分: 工业地产概况 1、近期工业地产事件回顾 2、工业地产的历史回顾 3、工业地产发展现状 4、工业地产的定义 5、工业地产投资特点 6、工业地产的发展前景 1、近期工业地产事件回顾 （1）外资搅动工业地产 2005 年11 月，新加坡丰树以1.2 亿元收购浦东空港欧罗物流园项目。 2006 年初，美国工业地产巨头AMB （全球排名第二）收购了松江九亭的一个物流房地 产项目，预计总投资约1330 万美元。 全球最大的物流地产开发商美国普洛斯公司已在上海、深圳、广州和苏州等12个城市投 资了15个物流园，光苏州物流园区投资就超过3亿美元。 此外，和记黄埔、新加坡腾飞集团等外资企业均看好国内工业地产，并投资持有一些工 业物业。 （2）内资不甘落后 • 2005年初，绿地集团就与金山区签订协议，合作开发金山第二工业区共计4 9平方公 里的土地，项目总投资则高达13亿元，其中绿地集团的投资份额占到95 ％。 • 2006年2月8 日，上海复地集团宣布进军工业地产领域，与合作公司共同开发上海宝 山国际钢铁物流服务业基地项目，该项目地块占地面积约为347亩，总建筑面积为 26.28万平方米。复地在合资公司中占50 ％的股权比例。 • 在重庆，美的集团在长江南岸圈地800亩；海尔集团在江北占据1400亩黄金地块； 重庆西永微电子工业园开发有限公司总体规划16.7平方公里。国内家电巨子都不约 而同地打着产业“扩军” 的旗号大举圈地，建造自己的工业园区；甚至像浙江的民间 资本、乃至做配件发了财的个体老板，都想把手里头的钱投向工业地产。 • 2006 年1~5 月，国内在建筑及厂房设备方面的投资是2.54 万亿元人民币（约合 3180 亿美元），与2005年同期相比增长了30.3% 。 3、工业地产发展现状 （1）06年度工业地产土地价格增长迅速 2006年全国城市总体地价增长率同期水平比较（%） 2006年全国城市分用途平均地价增长率比较（% ） 2006年第一季度，工业用地的价格增幅同比出现比较明显的增长，增长幅度首 次超过其他类型的用地； （2 ）工业地产升温，全国大部分地区现有开发区土地 存量不足 造成开发区土地存量不足的原因主要有两方面： 一是开发区规划面积与产业发展的矛盾； 另一方面原因是部分开发区本来的规划面积过小，发展空间有限，难以形成较 大规模的产业聚集，制约了开发区的发展 ； （3 ）企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市 转移 北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制 造基地向二、三线城市转移 。 中国的国际贸易市场的核心竞争仍然是廉价的劳动力和土地 ，这也是制造基地 往二三线城市转移的一个重要原因 人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重要原因。把中国 工业地产放到全球来看，价格低廉，十分诱人的，升值的空间巨大，再加上人 民币汇率的收益，国际资本可以赢得双份利益。 4、工业地产的定义 以前的定义：是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地以及该类土地上的 建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的 用地，工业类土地上可建的建筑物包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研 发楼宇等等。 现在的定义：不单纯指一种物业形式，更代表一种投资模式，一种盈利模 式，一种产业发展模式，工业地产的含义更丰富了。 当工业地产与具体的产业地产合二为一，便诞生了一种综合性房地产开发。 在一个产业集群或产业基地中，将囊括各种类型的房产形态：商铺、办公 楼、标准厂房、仓储、展览馆以及配套住宅等。 下一轮科技园区或产业基地的开发，将由房地产开发商唱主角。 工业地产实际上成为最复杂、最具挑战性的房地产开发领域。对于开发商而 言，工业地产