丽湾广场2012营销计划_(2012.2.12).pptVIP

营销目标 第一季度 第四季度 第三季度 第二季度 1.2亿 1.3亿 5500万 1.2亿 1~3月 4~6月 10~12月 7~9月 总销售目标：约4.2亿 2012年实现目标预期 按8折保底线，则约3.3个亿 营销思路 持续性营销----不断加推，积累一批消化一批 体验式营销----展示单位以交楼标准搭配软包展示，创造溢价空间 3. 公关性营销----现场活动氛围营造，增加客户上访，带动销售 4. 圈层性营销----主要针对团购单位，通过看楼团或产品推介会， 以一定的优惠折扣激发圈层客户群体购买 营销整体策略 推货的成功以否，时机的选择非常关键，住宅各期开盘选择在清明节前后、五月和十月黄金假期 保证开盘当天有充足的诚意客户上访； 在调控政策下，市场呈现下行趋势，客户心理预期越来越低，在消费意向较浓的节日期间，可增加购房优惠，有效提高成交量； 1、时机选择 2、加推策略部署 明确工作重点：立势，不断靠前期销售旺势带动销售，以商带住 认筹提前，预留一到两个月的认筹时间，能有效增加认筹量，预先客户诚意摸底 展示单位配合认筹同时开放，提升客户认筹信心 充足的认筹量能掌握营销主动权 商铺较之住宅提前销售，先预热市场，发挥商业独特优势由商带住。 营销整体策略 3、分批推售，制造稀缺 “分批分栋推售” ，规避风险，保证可控成交量 每次推出产品量与客户积累量匹配，推出产品线可满足客户需求 保证热销的局面，在观望氛围大环境下，引发市场关注度 为后期加推产品预留溢价空间 4、密集性推广 线上强势推广，效果明显，客户诚意登记量激增 以报广头版及电视广告插播为重点的主流推广媒体，在分批次的加推中可持续性推广 短信、单张（DM）针对特定的客户群定期渗透项目营销信息 户外广告作阶段性的营销信息发布 营销整体策略 5、亮点放大，体验营销 推出的展示单位以交楼标准加豪华软包组合展示，放大“更高装修标准”、“即买即住”、“板式洋房”等亮点，反应到价格的合理引导 乙区住宅装修标准升级，建议卧室改铺木地板，大厅天花吊顶，在产品与丙区类同的前提下，升级装修标准可提高类同产品竞争力 6、暖场活动，积聚人气 针对客户特性，迎合客户喜好—廉江客户特点：重实惠，喜欢占便宜，对折扣和发展商的礼品非常看中，营销需不同项目情况不同对待。 配合推货节奏，在传统节日期间举办活动，适当出台促销政策 增加客户回访率 7、大客户拓展、集中促销 营销整体策略 以廉江事业单位及收益好的企业员工为主要拓展对象，统一组织，统一接待 组织针对大客户单位的小型产品推介会 给予一定的团购置业优惠 大客户汇总表 廉江小学 市一小、二小、三小、四小、五小、六小、八小、十二小、城西小学 廉江中学 廉江中学、廉江一中、二中、三中、四中、五中、六中 其它学校 湛江师范学校、卫校、镇幼儿园 医院 人民医院、中医院、康福医院 银行 建行（3间）、农行（6间）、中行（1间）、工行（7间）、商行（1间）、 邮政（9间）、农村信用社（9间） 事业单位 交通局、供电局、自来水公司、市司法局、盐务局、发改局、质监局、 知识产权局、中国移动公司、中国电信 8、顺应市场，走量为先 在营销淡季，推货空档期，尤其7、8月份，选择去化速度慢、总价高的单位权宜地推出特价单位 每天针对性CALL客户，以特价为吸引点每天小量杀客积少成多 营销整体策略 6 体验升级 乙区住宅提升交楼校准 原因：乙区产品与丙区类同，选择性与创新性不高，产品在功能与形象上给予客户期望 值不高，后期的加推在营销上有形成一定的阻力； 目的：与丙区产品形成一定的差异性，提升乙区住宅整体附加值，有利于乙区住宅走量 同时预留溢价空间； 建议：卧室改铺木地板、大厅天花简易吊顶、厨房配套增加简易厨柜、卧室门改为珠光色 板房展示建议 体验升级 展示建议： A2栋—同层单位装修标准+家私软包； C1栋—整层单位装修标准+家私软包； 备注：若考虑工期影响，则起码保证A2一套、C1两套板房带家私软包 D1栋—厂景精装板房； C3栋—整层单位装修标准+家私软包 样板房选址建议： 乙区：A2栋3层、C1栋2层 丙区：三层：D1厂景板房；三楼商铺板房 甲区：C3板房 客户拓展 一、增加县城广告牌 由到访县城客户数量统计可得，县城以石岭、青平访客居多，建议后期推广在石岭、青平闹区增加广告牌 选址建议： 菜市场 超市门口 汽车站 中心区交通要通十字路口 组织看楼团 客户拓展 时间：建议每月两次 方式：网络组织、本地单位邀约 目的：多渠道开发客户资源，有效捉进客户群集中选购 推广物料 增加商业折页 项目商业已对外发售，商业的产品形态