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物業管理的基本概念 第一節 物 業 一、物業的含義 “物業”一詞譯自英語ｐropert ｙ或estate，由香港傳入沿海、內地，其含義是指以土 地及土地上的建築物形式存在的不動產。 “物業”一詞在國外，特別是在東南亞地區是 作為”房地產”的別稱或同義詞而使用的。 物業是單元性的房地產。物業既可指單元性的地產，也可指單元性的建築物。物業有大 小之別，它可以根據區域空間作相對分割，整個住宅小區中的某住宅單位可作為一物 業，辦公樓宇、商業大廈、酒店、廠房倉庫也可被稱為物業。 關於物業的內涵，國內各類著述的提法至少有幾十種，概言之，主要包括以下要素： (1)已建成並具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇； (2)與這些屋宇相配套的設備和市政、公用設施； (3)屋宇的建築 (包括內部的多項設施)和相鄰的場地、庭院、停車場、小區內非主幹交 通 道路。 由此觀之：單體的建築物、一座孤零零的不具備任何設施的樓宇，不能稱之為完整意義 上的物業。物業應是房產和地產的統一。這裏的地產，系指與該房業配套的地業。 二、物業的性質 世界上每個事物都有自己的屬性，物業也不例外。分析和把握物業的屬性，對於我們了 解物業和物業管理的本質，掌握物業管理運作規律，搞好物業管理有著十分積極的意義。 (一)物業的自然屬性 1 物業的自然屬性又稱物業的物理性質，是指與物業的物質實體或物理形態相聯繫的性 質 ，它是物業社會經濟性質的物質內容和物質基礎。物業的自然屬性主要指： 1.物業的二元性 物業的物質實體往往表現為具有特定用途和明確屬主的建築物。而無論何種建築物，其 基礎總是建築在土地之上，成為土地的附屬物，土地的功能則借助于建築物得以充分發 揮。因此，在經濟發達的社會，物業多為土地與建築物的統一體，兼有土地與建築物兩 方面的物 質內容。當然，對於不同的物業，其二元組成的比重有所不同。例如，從總 體而言，物業的建築面積與土地面積的比值在城市就高於鄉村，在經濟、文化和商業中 心就高於重工業基地 。物業的二元性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業必 然兼有土地與建築物二者特有的各種性質。 2.物業的有限性 物業的有限性，從根本上來講，是由土地的有限性決定的。天然的土地有限，用作興建 建築物的優良建築地段更有限。人類只能在有限的土地上開發建設。由於現代建築物技 術要求高、耗資大，因此物業的數量還受制於社會經濟力量和技術水平。 3.物業的差異性和多樣性 物業的差異性主要是就土地而言的。由於土地數量有限，隨著人口的增加和經濟的發 展 ，人類就必須開發利用劣質土地。土地的優劣，在農村主要取決於土地的天然尺度 和其他自然條件，在城市主要取決於地段的區位及其技術條件。物業的多樣性主要是就 建築物而言的 。由於建築物的功能、位置、自然環境、技術經濟條件的不同，形成了 物業形式的多樣性。每一建築物都是單件產品，它們在類別、品種、規格、結構、式樣、 外觀，以及年代等方面 ，都存在著某種不同之處。 4.物業的固定性 2 物業的固定性主要是指物業空間位置上的不可移動性。人們無法將某一物業從偏遠區位 移動到商業中心，即使人們將地上建築物與土地相分離，也只是改變物業用途，不能移 動法律意義或實質上的物業位置。 5.物業的永久性和長期性 物業的永久性是就土地而言的。土地是永存的，具有不可毀滅性，而建築物則可能滅失 或逐漸損耗，直到喪失物理壽命。物業的長期性主要是就建築物而言的。建築物一經建 築完成，在正常情況下，其物理壽命期限可達到數十年甚至幾百年，可供人們長期使用。 所以， 物業既可以一次性出售，也可以通過出租的方式零星出售，邊流通邊消費；其 價值可以一次收回，也可以在較長時期中多次收回。 6.物業的配套性 物業的配套性，是指物業以其各種配套設施，滿足人們各種需要的特性。沒有配套設施 的物業不能滿足人們的各種需要；人們的各種需求從客觀上決定了物業的配套性。物業 配套越齊全，其功能發揮就越充分。 (二)物業的社會屬性 物業的社會屬性可以從兩個方面來研究：作為一種商品，物業具有經濟屬性；從這一商 品的生產關係和財產關係的調整及歸屬來看，物業具有法律屬性，即物業權屬問題。 1.物業的經濟屬性 首先，物業的經濟屬性表現為它的單一商品屬性。物業的商品性是由物業的使用價值和 商品經濟決定的，它具有幾方面的實質性內容：物業的價值和使用價值是通過市場交易 活