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二手住宅月报 上海中原研究咨询部|2010年12 月 政策效力加快淡化 岁末成交再度上扬 12 份上海二手住宅成交量再次上涨，从12 份日均成交套数来看，成交量主要集中在 中下旬，其中上旬日均成交 500 套左右，而到下旬日均成交量基本保持在800 套左右波动。整个12 份二手房成交量环比增加44.3% ；成交价格基本和 上 保持持平，本 微幅下挫1.8%。年底即将到来，房地产市场对于明年即将征收房产税的传闻愈演愈烈，加上通胀压力和 人民币升值的预期之下，大量市场需求开始积极释 ，同时也有部分刚性需求放弃观望果断入市，因此，虽然调控措施仍在 持续，但买卖市场的交投也在年底成功的演绎一场华丽转身。 进入12 份，大量关于楼市在明年即将进行再次调控的措施的消息出现，特别是非普通物业契税的征收将增加 1 个点， 不少即将买房以及改善型刚需都被这些传闻消息所造成的恐慌而提前入市。特别是今年全年经历政策调控，而今年全年房价 涨幅和去年的全年涨幅相比不相上下，在大量对后市看空的需求者，开始担心进入2011 年之后房价再次抬头，因此，各种需 求集中在年底冲刺，整体成交量出现翘尾。从成交来看，主要集中在是总价 200 万元左右的公 。同时也有大量热钱进入高 端市场，特别是独栋别墅物业，成为这些充裕资金较为关注的目标。随着刚需的不断 大，预计未来房价仍然较为坚挺。 加息与停贷并存 需求逆势井喷 挂牌量保持平稳 有效供求局部失衡 n 2010 年 12 月 10 日，人民银行：从2010 据网上房地产数据，20 10 年12 上海全市二手房挂牌量为152765 套， 年 12 20 日起，上调存款类金融机构人民币 与11 月份152145 套相比增加620 套，总量环比增加0.4% ，本 市场挂牌 存款准备金率0.5 个百分点。 量增幅开始持续下降。 n 2010 年12 月20 日，多家银行：银行分支 在4 首次调控新政作用下，挂牌量加快攀升速度，进入6 份增速明 机构 底之前暂停发 人民币固定资产贷款。 显 缓，到7 份二手房市场的挂牌量达到今年以来的历史最高点。随着市 场的回暖，积累的大量需求集中释 ，到8 份二手房市场的挂牌量出现明 n 2010 年12 月25 日，央行：上调金融机构 显拐点。进入 “金九”挂牌量，再次攀高并刷新了 7 份的挂牌记录，10 存贷款基准利率0.25 个百分点，其他各档次存 月份楼市调控措施加码，但随着房价的渐强，大量业主开始担心目前出售之 贷款基准利率相应调整,此次加息后，五年以上 后，房价上涨。因此开始选择观望， 慢入市脚步。 贷款利率由6.14%提高到6.40% 随着二手房市场的交投逐渐活跃，不少业主对后市预期非常乐观，加上 n 2010.12 月25 日，中华人民共和国住房和 部分房东对后市抱有惜售心理，导致挂牌量持续下降。随着市场成交量的不 城乡建设部：从2010 年 12 26 日起，上年 断 大，业主跳价现象开始增加，房价上涨压力也开始变大。如果未来成交 结转的个人住房公积金存款利率上调0.34 个百 量继续攀升，估计今后价格还将有一波上调行情。从近期的挂牌物业来看主 分点，由现行的 1.91%调整为 2.25%。五年期 要集中在面积70 平方米以下和100- 120 平方米之间的物业，而面积70- 100 以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷 平方米和 140- 180 平方米的物业成交量出现 大，和上 比增幅均达到4%