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万通详解“美版工业地产” （摘自2012.4.19日中国房地产报B3版 记者：宋振庆） 　　尽管目前产业地产已经在原有工业地产基础上延伸出了总部基地、商务花园、科技地产以及产业新城等诸多概念，但依然有企业愿意恪守传统而经典的工业地产模式，并用美国式的地产金融链条加以强化，这就是万通投资控股股份有限公司（以下简称“万通控股”）正在努力的方向。 　　作为众多转型工业地产领域的传统开发商之一，万通控股并未直接投身于业界流行的租售并举模式、甚至以“擦边球”的方式取得更多的盈利，而是从TCL、汇源等实体生产性企业手中盘活闲置资产，一板一眼地走纯工业物业持有收租之路。 　　“工业地产是万通学习美国模式的一个具体分支，我们希望以这种模式在未来5~10年内成为国内领先的工业地产持有运营商，并按照国际惯例以REITS或公司形式IPO对接资本市场。”万通控股副总经理郑沂对记者表示。在万通控股，郑沂兼管工业地产和基金两个板块的事务，万通工业地产的金融路线由此也可见一斑。 　　复制“万通工社” 　　万通控股进军工业地产始于2008年初，其与TCL集团（000100）合资成立了万通新创工业资源投资公司（以下简称“万通新创”），以此作为工业地产的运作平台，并任命曾在新加坡腾飞集团任职的武东伟为总经理，此外还陆续从普洛斯、腾飞集团和丰树集团招徕工业地产方面的专业人才。 　　TCL位于无锡的27万平方米工业园“万通工社·无锡”是万通新创的“头啖汤”。万通新创对原有厂房、库房、宿舍进行改造后，将60％的面积重新回租给TCL，租期为6年。万通新创还重新招商引入了SONY、美的和速必达物流，迅速将出租率提升到了95％，并在2010年就已经实现了8％的净运营收益率。 　　“现在的租金水平比一开始又有了很大的提升，”郑沂说，“目前万通工社仍处于升级孵化阶段，我们主要看的是租金收入增长带来的动态增值收益（Capital Gain），一旦进入稳定成熟的阶段，静态的租金收益水平（Income Gain）就是更重要的衡量因素。” 　　与TCL合作后，万通新创迅速积累了约60万平方米出租物业面积，考虑到TCL在全国拥有21个生产基地或工业园区，厂房及配套设施总建筑面积超过100万平方米，双方仍有很可观的合作空间。 　　目前万通新创对这个工业园的检修和改造并没有耗费过大的成本，不过下一步公司还准备将一些新能源、低碳、节能减排和可循环利用技术引进来，将其打造成绿色园区；并利用一些闲置建筑做成汽车影院、奥特莱斯等，使这里逐渐具备城市综合体的功能。 　　“成本”显然是工业地产相比于住宅和商业地产要更为重要的因素，因为这一领域客户需求的价格弹性更强。曾经也有一家国内知名的通信设备商找到万通控股，希望将自己的物业做售后回租，然而这些物业品质过高，造价甚至不低于北京CBD甲级写字楼，一旦该企业不回租，很难在市场上找到合适客户，这笔交易自然难以谈拢。 　　与TCL合作的成功让万通控股变得炙手可热，除了目前已经与汇源签订合作协议外，还有更多的制造企业纷至沓来洽谈合作事宜，甚至不乏一些手中拥有闲置工业用地的地方政府和因制造基地转移而转让厂房的外资企业。 　　目前，越来越多的制造企业在上市后面临着投资者希望企业更多地将资金运用于主业的拓展，而不是大量沉淀在固定资产之中的问题，这就要求企业不断提高资金使用效率和资产收益率。尽管有这样“轻资产化”的动力和需求，但一些制造企业由于缺乏专业和闲暇而难以运作起来，另一些企业则干脆成立房地产开发公司用地产销售的方式处理了事，而万通控股则敏锐地从其中的“租赁空白”攫取到属于自己的市场机会。 　　“纵观目前市场，这种与实体企业合作的共赢模式并不多，而且市场需求很大，这算是万通一个独特的核心竞争力，我们下一步就是要不断复制这一模式。”郑沂说。 　　万通控股希望3年内在“大北京区”和“大上海区”的城市开发区或高新区管理的工业物业可出租建筑面积达到300万平米以上，年租金收入达到5亿元以上；而在5~10年的时间里，按照国际通行的管理资产规模（AUM）衡量，成为中国工业地产领域的绝对领先者。 　　美国模式 　　在当前产业地产市场，绝大多数产业地产商采取租售并举的模式，用销售的利润去补贴暂时缺乏业绩贡献的园区运营；也不乏地方政府将园区的招商、运营、服务等职能外包给地产商，并以更廉价的住宅和商业用地补偿对方的例子，华夏幸福（600340）基业就是这方面的典型，而远洋地产、富力地产、绿地集团、合生创展等进入产业地产领域的传统开发商也无不如是。 　　“这其实是目前中国经济发展现状下的一种正常选择，尤其在一些欠发达地区，开发商引入产业后，积聚人口、解决就业，然后就可以利用自身的强项去开发住宅，带动整片区域的发展。”业内人士表示。 　　但万通控股仍然坚持以全部出租的方式运作工业地产。“