商业市场比较及收益法.docVIP

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商业市场比较及收益法.doc

(一)收益还原法 A.无租约限制的收益价格 收益法是将评估房地产在未来每年预期的纯收益,以一定的还原利率统一还原为评估时点总收益的一种方法。 基本计算公式为: 其中 P — 净收益现值(元) n — 房地产收益年限(年) Ai— 未来第i年净收益(元) r — 资本化率(%) 1、年有效毛收入的求取 估价对象地处成都市西门车站片区,为城西一环与内环之间,一般的,区域底层商业用房租金与楼上各层存在一定的比例关系,我们首先求取该项目底层租金水平,再以此为基础确定2、3层租金水平。我们就该区域底层商业用房的租金情况进行了调查,从而得到比较案例的租金水平(具体情况见表-技-4)。 表-技-4 估价对象所在区域底层商业用房租金水平 项目 估价对象 比较案例一 比较案例二 比较案例三 位置 乡农市街20号 花牌坊街 一环路北一段 营门口路 租赁单价(元/平方米·月) / 160 170 160 所在楼层 1 1 1 1 空置率 / 2% 2% 2% 房屋有效利用率 / 100% 100% 100% 支付方式 / 年付 年付 年付 支付时间 / 年末 年末 年末 租金内涵 装修、设备等 / 承租方自行装修、未包含经营设备 承租方自行装修、未包含经营设备 承租方自行装修、未包含经营设备 租赁税费(房产税、营业税、城镇土地使用税等) / 出租方承担 出租方承担 出租方承担 水电、物管等费用 / 承租方承担 承租方承担 承租方承担 年租金递增比例 / 5% 5% 5% 计租面积 / 按建筑面积计租 按建筑面积计租 按建筑面积计租 估价对象与比较案例均正常情况下的租金,且处于同一区域,个别因素条件等有一定差异,故需进行个别因素修正。经综合比较,其个别因素修正系数具体修正如下(具体见表-技-5)。 表-技-5 估价对象底层商业用房租金测算表 估价对象 比较案例一 比较案例二 比较案例三 租金单价(元/平方米·月) 160 170 160 租金情况修正 100 / 100 100 / 100 100 / 100 个别因素条件修正 100 / 100 100 / 104 100 / 102 比准价格(元/㎡) 160.00 163.46 156.86 在确定估价对象租金水平时,可以三个比准价格的平均值作为估价对象底层商业用房租金水平,即(取整至元): (160+163.46+156.86)÷3=160(元/平方米·月) 由上可知,我们以比较案例比准价格的算术平均值为测算结果(租金),据前述,2、3层租金与底层租金存在一定的比例关系,一般二层租金为底层的60-65%,3层租金为底层的45-50%,本次评估根据谨慎原则,我们确定2层租金为底层的60%,3层租金为底层租金的45%,即: 2层租金:160×60%=96元/平方米 3层租金:160×45%=72元/平方米 估价对象位于成都市城西一环路内侧西门车站商圈,据调查,估价对象所在区域底层商业用房空置率为2%,2层为3%,3层为6%;根据估价对象的具体特征,房屋有效利用率为100%,则估价对象年有效毛收入详见表-技-6: 年有效毛收入(租金内涵)投资风险管理负担缺乏流动性投资带来的优惠率投资风险补偿,是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房地产时,要求对所承担的额外风险进行补偿,否则将不会投资 ②管理负担补偿,是指若一项投资因所要求的管理活动越多,其吸引力就会越小,因此投资者必然会要求对所承担的额外管理进行补偿管理负担补偿管理负担补偿缺乏流动性补偿,是指投资者在投入资金后,对因此损失的资金流动性所要求的补偿房地产与存款、债券、黄金相比,买卖要困难缺乏流动性补偿投资带来的优惠,是指由于投资房地产可能会使投资人获得某些额外的好处(如易于获得融资等),从而投资者会降低所要求的报酬率。=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率 另据估价人员调查,估价对象所在区域商业房地产的租售价格比率在1:300-1:400之间,投资回报率在3%-5%之间,但区域内商铺租金新签长租合同(三年以上)的租金年增长率可达到3%-5%,若考虑租金增长率,实际回报率可达到6%-10%。由此,可估算估价对象资本化率的范围为6%-10%。本项目取通过安全利率加风险调整值法求出的资本化率,处于市场提取法估算的范围。因此,本次估价以安全利率加风险调整值法测算的资本化率(8%)作为本项目的资本化率 3、经营费用 估价对象所在建筑共7层框架结构,据估价人员调查,成都市同类、同档次建筑物的重置成本为2200元/平方米。 ①折旧费:根据《房地产估价规范》,对于土地与建筑物

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