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第四讲 房地产登记 房地产登记概述 房地产权的取得和变动登记 房地产登记的公信力 我国房地产权属登记制度基本规范 我国房地产登记体系 我国房地产登记制度的完善 房地产登记概述 一、房地产登记概述 定义：房地产登记是指专门的产权登记机关对房地产权利人、权利性质、权利来源、取得时间、变更情况和房地产的面积、结构、用途、坐落、四至等，在专门簿册中所作的记载。 《上海市房地产登记条例》第3条规定：“本条例所称房地产登记，是指房地产登记机构依当事人申请或者依职权，对土地使用权、房屋所有权、房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利以及与此相关的事项进行记载、公示的行为。” 一、房地产登记概述 定义 房地产登记的主要作用：公示权利状态 一、房地产登记概述 定义 房地产登记的主要作用：公示权利状态 登记机关：不同的模式 一、房地产登记概述 定义 房地产登记的主要作用：公示权利状态 登记机关：不同的模式 登记申请人 一、房地产登记概述 定义 房地产登记的主要作用：公示权利状态 登记机关：不同的模式 登记申请人 房地产登记机关的定位 一、房地产登记概述 定义 房地产登记的主要作用：公示权利状态 登记机关：不同的模式 登记申请人 房地产登记机关的定位 不动产登记簿 一、房地产登记概述 以澳大利亚昆士兰州为例，自1994年该州建立电子登记簿以来，每年积压的登记申请文件从7万件下降到4000件左右，登记周期从4周降至2－3小时，每笔交易费从1990年的40元降至2002年的17元。全州共有7个网上服务机构，系统被点击260万次，95％是通过互联网查询检索，仅检索收入就高达2700万澳元。 一、房地产登记概述 定义 房地产登记的主要作用：公示权利状态 登记机关：不同的模式 登记申请人 房地产登记机关的定位 不动产登记簿 房地产权属证书：房地产权属的初步证明、非有价证券 房地产权的取得和变动登记 二、房地产权的取得和变动登记 房地产权的取得和登记 二、房地产权的取得和变动登记 《德国民法典》第928条第二款规定：“被抛弃土地的先占权，归属于土地所在邦的国库。国库因使自己作为所有人登记于土地登记簿而取得所有权。” 二、房地产权的取得和变动登记 《法国民法典》第2265条规定：“因正当权利证书及善意占有不动产的人，如真正的所有权人居住在其不动产所在地的国王法院（上诉法院）管辖区内，经过10年的时效取得不动产所有权；如真正所有权人居住在上述管辖区以外地，经过20年时效而取得不动产所有权。” 二、房地产权的取得和变动登记 《物权法草案》第五稿相关规定： 第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书、人民政府的征收决定等导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府作出的征收决定等行为生效时发生效力。” 二、房地产权的取得和变动登记 《物权法草案》第五稿相关规定： 第29条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。” 二、房地产权的取得和变动登记 《物权法草案》第五稿相关规定： 第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。” 二、房地产权的取得和变动登记 《物权法草案》第五稿相关规定： 第31条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有的物权，处分该不动产物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。” 二、房地产权的取得和变动登记 房地产权的取得和登记 区分两种登记 1990年2月17日最高人民法院的一个批复曾指出：“签订房屋买卖协议后，提出解除买卖协议，未办理产权移转登记手续，应认定民事法律行为依法尚未成立，一方反悔是允许的。” 二、房地产权的取得和变动登记 房地产权的取得和登记 区分两种登记 《担保法》第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。” 二、房地产权的取得和变动登记 房地产权的取得和登记 区分两种登记 1995年12月27日，最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第12条规定：“转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持。” 二、房地产权的取得和变动登记 房地产权的取得和登记 区分两种登记 前述《解答》第14条规定：“土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转