2011年上半年长沙房地产市场背景分析.docVIP

（一）全国房地产市场运行情况 房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，保持国民经济的平稳较快增长，满足广大群众的基本住房消费需求，是我国房地产业一贯的方针。针对近年来房地产业发展中存在的问题，国务院及有关部委出台了《促进房地产市场平稳健康发展》等有关文件，加强房地产市场引导和调控，保证房地产业持续、健康、稳步发展。 我国房地产业自2008年因世界金融危机走入低迷以来，2009年初中央开始大力扶持房地产行业。然而，让人始料未及的是房产的崛起带来了房价的快速上涨，高房价引发了新的民生问题，这种迅猛的上涨势头给2010年的楼市调控埋下伏笔。2010年一轮又一轮调控政策出台之后，抑制了部分需求的释放，绝大多数城市成交面积同比下降明显，但一、二线城市年度20%～47%的房价涨幅，依然无法达到起初“遏制部分城市房价过快上涨”的调控要求，在此背景之下，2011年初有史以来最严厉“国八条”政策正式出台。“国八条”后，上海重庆出台房产税试点办法，各地方政府与中央政府签下保障房完成目标“军令状”，且直辖市、省会城市、计划单列市全面执行限购政策。与此同时，2011年一季度，通胀问题愈发严重，成全年中央宏观调控的第一要务。“通胀似虎”的局势使中央更加坚定房地产调控不放松的决心，一方面国务院督察组到各地督察调控落实情况，另一方面频频释放调控不放松的言论以稳定市场预期。2011年，全国房地产市场调控政策频出，调控抓手正逐渐深入房地产市场的“骨髓”，效果开始慢慢显现。一线城市销售面积同比增速明显下滑或略微增长；二三线城市的增幅明显高于一线城市。从不同月份来看，“国八条”后同比增速基本上呈逐月下降态势。相比之下，一线城市受政策影响更大，成交同比全面下滑，而三线城市所受影响较小。均价方面，一二线城市价格均出现结构性回调，而三线城市仍有向上趋势。由于受限购政策的影响，限购城市在春节后仅迎来短暂的回升，随后成交量止涨而跌，大幅下滑七成以上。住宅市场销售不理想的局面直接传导到了土地市场。2011年，各地商业办公土地成交快速增长，中西部商办用地成交面积保持40%以上的同比增速。住宅用地成交格局也发生了变化，中西部地区住宅土地成交占比从2010年的53.9%提升至2011年1季度的66.9%，提升幅度非常明显。全国城市地价动态监测系统发布的第季度数据显示，全国为4443元/平方米，环比增幅分别为2.17%，同比增长率分别10.73%。 2011年6月，全国房地产国房景气指数为101.8，比2011年5月份回落1.5点，比上年同期回落3.3点。总体上看，房地产国房景气指数再次回落，结束了连续4个月国房景气指数持续回升的势头，最近的一次加息是7月7日，但就此断言房地产国房景气指数会持续下滑可能言之尚早。毕竟下半年的宏观环境与08年还是有所不同的。?（二）长沙房地产市场运行情况 “金三银四”向来被认为是楼市销售的旺季，不过，刚刚过去的3月份注定要打破这一常规。2011年第一季度，房地产市场不但遭遇限购、价格控制等一系列调控政策的强力冲击，同时又受到了传统春节成交淡季的影响。在调控政策的紧锣密鼓下，作为二线城市的长沙，3月4日和31日分别出台了限购细则和限涨目标，市场对政策的敏感程度远不如一线城市一季度成交量不降反升，且价格相对稳定，标志着市场观望和相持状态基本成型。 、商品房供应情况。内五区新建商品房累计批准预售539.69万㎡，同比减少18.63%，其中住宅批准预售502.11万㎡，同比减少16.94%。内五区新增上市量同比大幅下降，特别是天心区、雨花区尤为明显；三县市新增上市量同比有较大增长，同比增幅均超过55%以上，仅望城新增上市量小幅下滑。、商品房销售情况。1-5月，长沙地区新建商品房累计销售备案854.77万㎡，同比减少8.18%；其中，内五区新建商品房累计销售备案598.51万㎡，同比减少4.98%。截止6月25日，6月前四周长沙全市新建商品房网签82.76万平方米，7805套；? 3、商品房价格情况。长沙房价。如果按月来看，1月内五区备案均价为5105元/㎡，2月内五区备案均价为58元/㎡，3月内五区备案均价为5元/㎡月内五区备案均价为5元/㎡月内五区备案均价为元/㎡月内五区备案均价为7180元/㎡。长沙市“限购令”没有限购商业地产，加强了非住宅市场价格的上涨预期，月商业地产均价持续上涨。1-2月内五区非住宅备案均价累积数为8640元/㎡，3月则升为11925元/㎡。从市场反馈来看，限购之后，高品质商业地产的积极入市抬高了均价。、二手房销售情况上半年二手房成交面积200.67万㎡，成交套数为18214套，同比分别增长-12.55%、6.73%；其中住宅成交141.74万㎡，成交套数为15350套，同比分别增长-2.9