防范个人住房按揭贷款风险七策.pdfVIP

●经济师论坛 防范个人住房按揭贷款风险七策 ●廖寿柏 摘要：众所周知，个人住房按揭贷款有开发商阶段性担 具体研究，盲目竞争。甚至有的规划部门不负责任，乱批乱建 保，自筹首期付款30％，购房者所购房屋作抵押，保险公司财产 现象比较严重。目前开发房地产项目由于许多金融机构随着 保险、履约保险，公证处公证等有效防范措施，应该说是低风险 市场变化而控制了开发性贷款，加之人民银行总行又出台了一 或无风险贷款项目，对调整当前商业银行的信贷结构、开辟新 系列政策，如取消零首付贷款；高层建筑实现施工进度的2／3， 的效益增长源，都有十分重要的意义。但是在实际工作中，个 多层要到封顶，商用门面房必须是现房才可提供按揭。一些缺 人住房按揭贷款的风险仍无处不在。文章在阐述当前个人住 乏资金支付的企业增加楼盘烂尾概率，使得业主供楼意识弱 房按揭贷款的风险表现基础上，提出了防范风险的对策。 化。 关键词：个人住房按揭贷款风险防范 2．部分业主在购房时被7—8成按揭优惠条件所吸引，而 没有充分考虑自身的还款能力，有的业主虽然考虑当时的还款 一、当前个人住房按揭贷款的风险表现 能力，但没有考虑今后的十几年二十几年三十年的还款能力。 1．市场的无序竞争。近几年来无论是经济发达的大城市， 业主是贷款的主体，也是还款的主体，随着时间的推移，生老病 还是经济较发达或欠发达的中小城市，开发企业竞相开发房地 死事业成败社会环境等直接影响到按揭贷款的安全。更何况 现在尚无真正有效地审核或预测业主若干年以后的经济收入 产，房屋建筑施工面积每年都以100万至1000万平方米的平均 速度在增长，住宅楼盘项目呈千个增加，市场供给量比较充足。 是否稳定，还款第一来源是否有保证的办法，因此，在源头防范 但是由于大城市的房地产价格居高不下，特别是好地段、好环 按揭贷款风险显得十分必要。实践证明，有的业主在购得房屋 境的住宅，一般白领阶层至少20年才能还完100多平方米的的当月就停止供楼，有的业主在几个月或者几年后停止供楼， 个人住房按揭贷款。因此，城市一年年沉淀的空房不少。于 不能履行合同，造成按揭贷款逾期。 是，新建房销售速度便逐渐减缓。这种供求关系的不平衡，必 3．市场供求关系发生重大变化，房地产价格大幅下降，业 然使银行的楼宇按揭贷款存在潜在风险。开发企业在销售不 主愿意损失首付款和已还的银行贷款，以低于尚未归还的贷款 利的情况下，无法按计划实现销售资金的回笼，终就通过虚拟 的余额，重新购置新的低价位房产，从而使银行难以收回贷款， 按揭套取银行资金。而经济欠发达地区的中小城市开发企业 即使收回房产，但这种房产的现值已经大大高于现有的相同面 大多数不重视市场分析，一窝蜂式地开发，对城市人口、需求水 积、地段、楼层、结构的新房价值，因此银行大量贷款损失，空守 平、消费水平、住房消费习惯、小区环境、住房结构、层数等缺乏 一些旧房子。 将会更加剧烈。中国企业应该强化品牌 从抽象层来看，名牌一般要经历基本层 漏，拉长了产品的生命周期，从而为企业 保护意识，特别是加强对国有名牌的保 ——期望层——扩展层——潜力层四个 赢得更为广阔的市场和更具有发展力的 护。在国内，民族工业品牌，特别是比较 成长层次；从外显层来看，名牌一般要经 时空。在未来的国际竞争中，我国的企 知名的品牌决不能在与外商的合资过程 历名牌产品(基本层)——名牌企业(扩 业家应开阔思路、大胆创新，借鉴和吸收 中，在“三来一补”和许可证贸易中轻易 展层)——名牌企业家(人格层)三个成 发达国家的大公司和大企业长期积累 放弃。应尽