个人住房按揭贷款风险控制与防范体系研究.pdfVIP

。 峨 誊≮≯i 0·。：。一一|llll00曩l|；。0。t参誊 《{ 类违约事件 的发生，如借款人失业、离婚、意外伤 指标而简化程序 、违规操作 ；第三 ，包括操作不规 亡等。 范，未按业务流程操作规定对抵押物进行核押等。 三是提前还款风险。提前还款是指贷款尚未 二是贷后管理风险。银行的贷后管理包括对 到期前 ，借款人提前清偿全部或部分贷款余额的 贷款抵押物的监控维护 、贷款资金的监督使用与 行为。提前还款的出现 ，直接减少了银行的利息收 收回、档案资料的管理等工作。从 目前银行个人住 入，而且增加了银行资金的使用成本 ，从而影响到 房按揭贷款管理的实际情况看 ，存在贷后管理不 银行资产的盈利性。2004年，江苏工行个人住房贷 到位的现象 ，如对开发商的销售情况 、工程进度 、 款累收中全部或部分提前还款的比率达64．38％， 售房款和保证金账户的资金流向等监督、控制不 辖内营业部和苏州分行分别达g~J68．2％和66．1％。 够；保证金制度和回购协议执行不严 ：缺乏对借款 四是抵押物风险。第一，因抵押物跌价 、损毁 人动态的、连续的财务状况和还款能力的评价：贷 和灭失 ．银行对抵押物的处置收人不足以补偿借 款档案管理不能严格按规定执行 ，时有重要合同 款人违约造成的贷款损失 ，难以实现资产保全；第 单据 、凭证丢失的事件发生 ；抵押登记不落实 ，他 二．因抵押物变现能力差，银行要付出较高的处置 项权证办理迟迟不到位等等。贷后管理的不规范、 成本：第三，因国家司法制度对借款人居住房屋有 不到位，将给银行贷款的安全、债权的维护以及资 最低保障要求使抵押物难 以处置等。 产的保全带来风险。 2、开发商的风险 三是流动性风险。自1997年以来 ，我国个人住 一 是信用风险。一些开发商为了自身利益的 房按揭贷款的规模成倍增长 ，个人住房贷款 占各 需要 。利用不实的资料和欺诈手段骗取银行信贷 项贷款的比例也持续提高。据估计 ，今后几年 ，我 资金。常见的如 ：开发商 向银行提供虚假材料 ，以 国对个人住房抵押贷款的需求每年将达到3000— 获得银行对项 目的支持 ；故意提高房价变相提高 4000亿元的规模z．个人住房按揭贷款的占比将进 按揭成数 ，以套取更多的银行资金 ；一些实力不济 一 步扩大。住房按揭贷款属于银行的中长期贷款， 的开发企业 ，以本企业员工 (或关联企业员工)购 而银行约有60％的资金来源于短期存款，客观上 买本企业开发 的商 品房 的名义批量 向银行 申请 存在期限不匹配的问题。国际经验表明，个人住房 “假按揭”贷款，骗取银行资金；开具虚假的首付款 按揭贷款比例接近20％一25％时，短存长贷的期限 证明：“一房多卖”等。 约束问题就会突显。因此，随着个人住房按揭贷款 二是工程质量及 “烂尾”风险。与现房销售相 的快速增长，贷款的规模不断增加，贷款期限不断 比．开发商所积极推行的期房预售存在较多的风 延长。银行面临的流动性压力将进一步加大。 险隐患。第一 ，工程质量问题 ，由于商品房的销售 三、构建个人住房按揭贷款风险控制与防范 行为提前实现 ，开发商的工程建设失去必要的约 体系的对策建议 束，一些开发商会乘机偷工减料，降低工程质量 ； (一)建立风险控制与防范体系的总体思路 第二，“烂尾”风险。开发商故意拖延工程建设，不 构建科学、合理 、高效的个