大连市正达学府园项目整体定位与物业发展建议.pptVIP

正达学府园项目整体定位与物业发展建议 第一部分 项目定位与整体战略 项目地块隶属城市边缘甘井子区，属于大连城市西向尽端地 项目周边高校、产业聚集，大区域城市面貌较好，人文氛围浓厚 项目基地四至 壹品漫谷和老年公寓是基地周边两个在建项目 基地现状与技术经济指标 项目本体资源与影响条件评价 项目界定 项目开发目标 “大大连”城市总体规划中明确了西南地区的产业功能和居住组团功能，未来发展前景良好 西拓北进使西南地区成为城市重要发展方向，大量建设资金投入，产业兴起 项目周边资源丰富，发展潜力大 项目周边聚集着大量产业园、高校，产业人文氛围浓厚 森林公园、水库环绕地块周边，环境、生态资源丰富 项目所在位置位于西南科教园区尽头，城市物理边缘，对外部只能形成单向辐射 项目背倚大黑山，是西南科教区域的边缘，意味着项目只能面向东部区域市场。 区域先期缺乏城市规划，目前周边环境混杂，缺乏明确认知 项目距各高教园区近，便于车行到达，但地块本身昭示性进入性不佳 区域背景分析结论 房地产进入高速发展期，市场需求旺盛 销售面积稳步上升，土地紧缩导致供不应求，价格上涨 中心区“地荒”和房价持续攀升形成市场高卖压，消费者心理底线被迫“水涨船高” 大连拥有丰富的山海资源，特殊的地形条件使城市的可发展方向受到限制，可开发用地有限； 随着城市中心区可开发用地日渐减少，房价持续上涨，消费者不得不接受现行市场价格。 大连房地产市场板块化格局已逐渐形成，各板块依托不同的资源形成其核心竞争力 高端项目凭借优势资源和高品质产品立足市场，低端以价格取胜，但中端产品核心竞争力不明显，产品力不足 板块格局的形成使大连客户按承受能力和居住偏好重新分布，客户与板块对位现象显著，城市中产集中流向西南科教板块 各板块供应不均衡，呈现“两头大中间小的”格局，中等价位（5000-7000）产品板块供应量较少 中端市场板块潜在供应量不足，其中西南科教区域可见供应有限 城市房地产市场扫描结论 西南科教板块已成为大连教育科技基地，文化氛围浓厚，人口匀质度高，居住功能逐渐被认可 大量中产在西南科教板块工作，且随着产业的持续发展，中产阶层人士将源源不断进入板块 西南科教板块是中产阶级居住主要选择方向，大量中产人士在此置业 二次置业的中产阶级对居住品质有突出要求，期望匀质化的生活氛围 处于中产阶级低层的小白领和年轻教师刚性购房需求强烈，且多未被满足，是板块房价快速上涨的直接动力 小白领和周边高校年轻教师购房需求强烈 西南科教板块中各亚板块依托核心竞争力形成不同片区特征 台山亚板块：成熟居住区，连接城市和产业区的枢纽 浓厚的人文氛围，崭新的城市面貌，较高的产品素质使软件园突破亚板块限制吸引城市中产 旅顺南路凭借便捷的城市交通吸引了需每日通勤的交通敏感型中产客户 学府片区较低的价格和距离高校、产业较近的距离使周边高校教师在此置业 亚板块房地产市场扫描结论 项目核心问题的提出 针对核心问题的解决方案 区域资源条件：人文资源和生态资源兼备 周边三个区域分别依靠人文、城市高效率、轻轨资源树立了独特的区域定位 本项目区域价值确定策略 区域价值确定原则： 自身资源条件 和周边区域的关系 案例借鉴 前广场：万柳区域 资源条件：离园区最近的接近的城市住宅区域 价格水平：20000-25000元/平米 案例借鉴点 本区域价值定位：知富“源”区后花园 面对亚板块内外的竞争策略 目前与亚板块内房地产项目竞争关系 面对亚板块外竞争的策略 西山区域竞争项目概况 与万科假日风景的竞争策略 与西山区域另两个楼盘的竞争策略 与西山区域的竞争策略 保证项目持续竞争力 华侨城 占地面积：80万平米 总建筑面积：108万平米 总规划户数：4500户左右 居民总数：15000人 建筑类型： 别墅 TOWNHOUSE 多层和高层等多种类型做法 波托菲诺销售进程图 大盘保证持续竞争力的三大要素 本项目整体发展战略 对于区域： 知富源区后花园的正名之作 知富源区后花园 目标客户圈层——城市品质中产 非成熟区域成功大盘客户群规律 客户定位 产品定位和价格定位 产品户型比例 产品策略（一）——品质提升基础上突出产品特色 产品策略（二）——调控观望期，预留政策应对灵活性 项目核心竞争力 城市高效率 本项目区域 旅顺南路区域 台山区域 软件园+高教园区域 捷运交通 生态环境、景观 人文 价值确定策略： 本项目vs软件园高教园区域：利用已形成的高价值人文资源（借力）；在此基础上寻找属性差异，建立细致比较优势； 本项目vs台山区域：在市域范围，本项目被台山区域截流；在西南区域范围，存在价值方向上的差异，不存在直接竞争； 本项目vs旅顺南路区域：强调环境价值，实现差异化竞争。 ACTION 1 后花园：华