常州市新城帝景项目营销定位报告2007年.pptVIP

新城帝景·营销定位报告 市场营销部 2007.11 着眼点： 1.1、拥有怎样的一块土地 1.2、公司在武进区域的品牌力现状 1.3、小结 土地利用宗旨： 小结： 2.1、常州市房地产发展宏观情况 2.2、湖塘版块房地产市场分析 2.3、市场接受度调研 从总体来讲，二季度，高价位住宅对整体房价的拉动作用有所降低。统计得出，二季度，市区顶级住宅整体价格上涨约12个百分点，增幅较一季度下降约5个点。其中，中心城区上涨约13个百分点；武进区上涨9个百分点；新北区上涨10个百分点。 机会点 威胁点 交通动线示意图： 售楼处及样板房 4.3、重要前提 将新城帝景 打造成湖塘人民的精神堡垒！ 项目初始阶段，电视塔可作为帝景精神堡垒使用，具视震撼力及地域辐射力。 4.4、开发愿景 我们的开发愿景： 将新城帝景 打造成武进区新一届地标性建筑群！ 五、规划及产品部分 5.1、整体规划布局建议 5.2、开发节奏建议 5.3、景观规划设计建议 5.4、户型设计建议 5.5、配套设计建议 产品建议：市场回顾 公司08年主要上市产品 南都沿河高层：5栋 新城风尚：7栋，18、27层 公馆托斯卡纳：5栋350套 汇景新城 5.1、整体规划布局建议 区域08年主要上市产品 路劲地产旗下御城、天隽峰08年仍将主打高层产品。 总建50万，剩余约45万方 总建90万，剩余约75万方 产品建议：市场回顾 5.1、整体规划布局建议 区域08年主要上市产品 文渊居及莱蒙城两项目为纯高层住宅项目，08年供应仍旧以超高层产品为主。 总建100万，剩余约85万方 07年新推项目，住宅约25万方 产品建议：市场回顾 5.1、整体规划布局建议 08年主要上市产品 1、高层产品为2008年市场供应主流。 2、区域内几个重量级项目仍旧占据着市场主导地位，引领着08年市场发展潮流。 3、产品类型过于集中，类型单一，各项目产品力将在08年面临激烈竞争。 4、低密度高舒适型产品在08年的市场供应仍然较为缺乏。 5.1、整体规划布局建议 后市预测 未来2-3年区域内主流产品供应仍将以高层产品为主 新城帝景产品建议 在撑足容积率的前提下开辟低密度高舒适型产品！ 新城帝景产品线建议： 高层+别墅+花园洋房 5.1、整体规划布局建议 新城帝景产品线考虑因素 1、高层产品撑足容积率，实现地块价值最大化； 2、别墅产品塑造高端物业形象，倡导高品质高舒适生活理念； 3、低密度高舒适度产品契合高端客户对生活的追求； 4、花园洋房填补市场产品空白，丰富项目产品线配置； 5、将成熟地区对花园洋房的开发运用引入武进，与行业潮流接轨。 5.1、整体规划布局建议 5.1、整体规划布局建议 高层 洋房 别墅 商业 以南田公园为中心，形成景观由低——中——高的阵列排布，提升高层居住价值。 以花园洋房取代传统的沿街别墅，提升别墅区整体居住价值。 5.2、开发节奏建议 A B C 地块被道路自然划分成A、B、C三块，从这三块土地的价值判断分析，应是ABC。 基于以上对于地块及项目的整体定位，帝景的整体开发策略应该“高举高打，高开高走”。 1、项目大多无外部景观资源可利用，多通过以内部环境的营造来提升社区产品品质。 市场缺乏能够代表区域经济及房地产业发展水平的标杆项目！ 2、建筑多为高层及小高层（高层多于小高层）排布，建筑风格多为现代简约类型。 3、市场供应主力为130左右户型产品，交付标准多为毛坯。 4、目前市场主要产品售价在4000-4600元/平米之间，价格对产品档次、品质的反应不够强烈。 市场同质化竞争因素分析： 3.2、入市背景——南田版块竞争态势总结 小结： 1、南田板块后期发展态势持续看好； 2、帝景项目将在最热的区域，最激烈的市场环境下横空入市； 3、市场同层次的激烈竞争，势必酝酿着差异化产品的入市。 3.2、入市背景——南田版块竞争态势总结 3.3、品牌思考 1、公司产品线配置考虑，如何实现南都，公馆，帝景“共生”考虑？ 1、南都：高舒适度成熟社区，由最初的区域标杆下滑为区域中端产品； 2、风尚：适度舒适紧凑户型，地块、区位限制，中端形象入市； 中端产品： 中高端产品： 1、公馆：地段，景观，规模，配套，产品 2、汇景：地段 帝景？？？ 3.3、品牌思考 帝景的抉择 高端 1、陷入市场同质化竞争泥潭； 2、公司产品线配置未能实现最优化； 1、跳空入市，抓住市场空白点； 2、公司产品线配置实现最优化； 3、借助标杆项目重新塑造企业品牌形象。 中高端 预期后果： 预期后果： 3.3、品牌思考 1）市场主导项目更迭，南都产品形象呈现老化趋势； 再造标杆，重塑品牌 抉择思考点： 2）越来越